物業(yè)管理師講義:抵押房地產的占用、管理與處分

　　抵押房地產的占用、管理與處分

　　(一)抵押人對抵押房地產享有法定與約定的權利

　　已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。經抵押權人同意，抵押人可以轉讓或者出租抵押的房地產。抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　(二)抵押人負有維護抵押房地產的義務

　　抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產的管理情況。抵押人占用與管理的房地產發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。

　　(三)抵押人應當遵守房屋拆遷規(guī)則

　　因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，應當及時書面通知抵押權人。抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

　　(四)抵押權人有權要求處分抵押房地產的情況

　　(1)債務履行期限屆滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的;

　　(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;

　　(3)抵押人被依法宣告解散或者破產的;

　　(4)抵押人擅自處分抵押房地產的;

　　(5)抵押合同約定的其他情況。

　　抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人;抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權。同時，抵押權應當與抵押人協商處分抵押的房地產，可以拍賣抵押房地產并優(yōu)先受償，也可以通過其他合法方式實現債權。抵押雙方當事人協商不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　《擔保法》規(guī)定處分抵押物受償順序是，“抵押物已登記的先于未登記的受償;抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償?！币虼送环康禺a設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。

　　《城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。”上述規(guī)定既適用于房地產抵押，也適用于在建工程抵押。

　　(五)處分抵押房地產的中止情況

　　(1)抵押權人請求中止的;

　　(2)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的;

　　(3)發(fā)現被拍賣抵押物有權屬爭議的;

　　(4)訴訟或仲裁中的抵押房地產;

　　(5)其他應當中止的情況。

　　(六)處分抵押房地產所得金額的分配順序

　　(1)支付處分抵押房地產的費用;

　　(2)扣除抵押房地產應繳納的稅款;

　　(3)償還抵押權人債權本息及支付違約金;

　　(4)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;

　　(5)剩余金額交還抵押人。

　　處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

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