2014年土地估價師《案例與報告》考點:土地估價資料收集內容、方法及要求

2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    土地估價資料收集內容、方法及要求

　　(考綱要求)

　　土地估價資料收集內容、方法及要求

　　(1)權屬資料及其內容

　　(2)地籍圖的基本要素

　　(3)工程建設圖紙的種類

　　(4)總平面圖的基本要素

　　(5)市政管線圖的種類及基本要素

　　(6)區(qū)域規(guī)劃圖及資料的基本內容

　　(7)土地交易資料基本要求

　　(復習難點)

　　土地估價資料的主要內容。

　　內容詳解

　　一、權屬資料及其內容

　　產(chǎn)權登記資料包括土地使用證、房屋所有證和土地管理部門的土地登記卡、表、冊等，估價師從中可了解土地及地上建筑物的產(chǎn)權狀況、使用者和所有者、取得產(chǎn)權的日期、面積、用途、地產(chǎn)等級、標定地價、宗地范圍、所在街道、街坊、地號、地上建筑物狀況及相鄰地產(chǎn)狀況、他項權利登記等，上述內容是估價報告中評估對象的基本資料來源，為增強估價報告的可靠性，可將土地使用證書等復印件附在報告后面加以說明。

　　二、地籍圖的基本要素

　　利用地籍圖估價師可從中了解地產(chǎn)的界址、方位、坐標、地產(chǎn)臨路狀況、深度、四至等內容。

　　三、工程建設圖紙的種類

　　工程建設圖紙包括：建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通及空調施工圖、給排水施工圖、電氣施工圖。

　　四、總平面圖的基本要素

　　總平面圖是建筑物所在的具體位置和周圍環(huán)境關系的平面圖。通過平面位置圖，估價師可了解宗地形狀、地上建筑物形狀、分布、各層次的構造等內容。

　　五、市政管線圖的種類及基本要素

　　市政管網(wǎng)和道路等基礎設施決定了土地的位置和條件，也直接影響地價高低，因此必須收集此類資料。通過市政管網(wǎng)圖件和相關資料，估價師可以詳盡地了解影響宗地地價的各類設施規(guī)模、分布及設施狀況等內容。

　　六、區(qū)域規(guī)劃圖及資料的基本內容

　　通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，估價師可從中了解宗地所在地區(qū)域的規(guī)劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率限制及用途和利用限制等內容。

　　七、土地交易資料基本要求

　　對于委估土地的特征和構成要素的詳細描述和分析，有助于估價師選擇適宜的估價資料和估價方法，而作為比較的交易資料也應該是資料中最類似委估土地的部分。因此必須對交易案例資料作進一步分析，并對每宗選作比較的土地資料整理出一份包括構成要素的完整資料。

　　估價師所使用的交易資料主要來自于公開記錄、政府檔案資料、出版刊物、由購買者、出售者、經(jīng)紀人等提供的信息以及估價者收集的尚未列入記錄的相關交易資料。估價師必須根據(jù)地方市場狀況、委估土地的類型及資料自身的可用性來選擇交易相近案例資料，并盡量保證比較資料的相似性。當委估土地所在區(qū)域內的交易案例資料有限時，估價師應將資料收集工作擴展到與委估土地相似的鄰近區(qū)域。當所選的交易案例資料不完全適當時，若受條件所限，估價師可勉強采用這些案例資料，并走訪經(jīng)紀人、購買者、銷售者、出租者、承租者和有關機構，以發(fā)掘市場活動的證據(jù)，并對這些資料進行適當調整，進而用作比較案例。

　　估價師在收集交易案例資料時，應包括以下項目：①交易面積;②交易時間;③位置;④宗地條件;⑤地上物狀況;⑥購買者和銷售者的特征及動機;⑦銷售的條件;⑧土地銷售前后的利用狀況等。

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