2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn):土地估價(jià)現(xiàn)場調(diào)查
2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn)匯總
土地估價(jià)現(xiàn)場調(diào)查
(考綱要求)
(1)現(xiàn)場調(diào)查的目的
(2)現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容
1)土地權(quán)屬查證
2)土地實(shí)體狀況查勘
3)周邊環(huán)境狀況調(diào)查
(3)現(xiàn)場調(diào)查的方法
內(nèi)容詳解
一、現(xiàn)場調(diào)查的目的
1.核實(shí)驗(yàn)證,保證價(jià)值與估價(jià)對象嚴(yán)格對應(yīng)相符,加深對估價(jià)對象的認(rèn)識(shí),形成一個(gè)直觀、具體的印象;
2.觀察土地實(shí)體特征,對權(quán)屬證書和估價(jià)對象進(jìn)一步核實(shí)和確認(rèn),并收集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料;
3.現(xiàn)場體驗(yàn)周邊環(huán)境,獲取文字、圖紙、照片等資料所無法或難以描述的細(xì)節(jié)。
例題:下面不屬于現(xiàn)場調(diào)查目的有( )。
A.核實(shí)驗(yàn)證,保證價(jià)值與估價(jià)對象嚴(yán)格對應(yīng)相符
B.觀察土地實(shí)體特征
C.了解周邊規(guī)劃
D.現(xiàn)場體驗(yàn)周邊環(huán)境
解析:根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的目的,C.了解周邊規(guī)劃為錯(cuò)誤答案。
二、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容
1.土地權(quán)屬查證
查證地產(chǎn)基本項(xiàng)目,包括地產(chǎn)座落位置、街道、街坊、地號、門牌號、土地面積、建筑物、面積、用途等,看其是否與產(chǎn)權(quán)登記文件一致。
2.土地實(shí)體狀況查勘
土地實(shí)體狀況查勘內(nèi)容包括:土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修情況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。
例題:估價(jià)人員要了解的估價(jià)對象的狀況,屬于物質(zhì)實(shí)體狀況的有( )。
A.土地的位置、四至
B.土地的使用年限
C地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)
D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源
E.土地的開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況
解析:根據(jù)土地實(shí)體狀況查勘內(nèi)容,知道答案為ACE。
3.周邊環(huán)境狀況調(diào)查
待估地產(chǎn)區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件勘查?,F(xiàn)場查證地產(chǎn)所在區(qū)域的商服繁華條件、交通狀況、設(shè)施狀況、人口狀況、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況等區(qū)域條件和宗地形狀、面積、臨街條件、進(jìn)深、地質(zhì)、地形條件等個(gè)別條件,并逐一詳細(xì)記錄。
例題:現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容不包括( )。(單選)
A.地產(chǎn)基本項(xiàng)目
B.土地實(shí)體狀況
C.周邊環(huán)境狀況
D.土地使用者
解析:根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容,知道應(yīng)該是D.土地使用者為錯(cuò)誤答案。
三、現(xiàn)場調(diào)查的方法
現(xiàn)場調(diào)查的方法主要有:l.觀察;2.詢問;3.測量;4.核對。通過現(xiàn)場調(diào)查,了解土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物和周圍環(huán)境狀況是否與委托人提供的資料、房地產(chǎn)登記等資料一致,確保資料的真實(shí)可靠和評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
例題:下面不是現(xiàn)場調(diào)查的方法的一項(xiàng)是( )。
A.觀察
B.詢問
C測量
D.電話調(diào)查
解析:根據(jù)調(diào)查的方法,D.電話調(diào)查為錯(cuò)誤答案。
本章小結(jié):
土地估價(jià)資料的收集是進(jìn)行土地估價(jià)的前提,本章對土地估價(jià)資料的種類和主要內(nèi)容做了系統(tǒng)說明,介紹了土地估價(jià)資料的收集和整理的方法。對于本章的學(xué)習(xí),關(guān)鍵要理清各項(xiàng)估價(jià)所需資料的內(nèi)容,介紹收集和整理的各種方法,從而培養(yǎng)估價(jià)人員土地估價(jià)資料的收集和整理的能力。
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