2014年土地估價師《相關知識》房地產開發(fā):房地產開發(fā)概念

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　　2014年土地估價師《相關知識》房地產開發(fā)匯總

    房地產開發(fā)概念

　　房地產是房屋財產與土地財產的總稱

　　房地產開發(fā)：按照城市建設總體規(guī)劃和社會經濟發(fā)展的要求，對土地及地上建筑物、構筑物進行開發(fā)建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。

　　房地產開發(fā)內容：規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗收、交付使用、經營銷售、售后管理和維修服務等。

　　房地產開發(fā)具有周期長、投資多、風險大、利潤高、綜合性強

　　房地產特性：空間上的固定性、生產使用的長期性、大量投資性、保值性與增值性、相互影響性、受政策限制影響的敏感性

　　房地產開發(fā)形式：按開發(fā)客體分土地開發(fā)、房屋開發(fā)、房地產綜合開發(fā)

　　按開發(fā)主體分獨資開發(fā)、合資開發(fā)、個體開發(fā)

　　開發(fā)區(qū)域：新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)開發(fā)

　　開發(fā)規(guī)模：單項零星開發(fā)、成片集中開發(fā)

　　房地產業(yè)的內部結構

　　房地產業(yè)內涵：以第三產業(yè)為主的一個重要部門，它具有生產、經營、服務的職能。具體內容包括房地產的開發(fā)和再開發(fā)、土地使用權轉讓和抵押、房屋的買賣租賃抵押、房地產管理和服務

　　房地產業(yè)屬于第三產業(yè)第二層次，要強調的是它不可與建筑業(yè)混淆

　　房地產業(yè)結構：生產過程通常分土地開發(fā)、房屋開發(fā)階段

　　土地開發(fā)基本內容：通過征地手段，將農村集體所有土地轉變成國家城市用地。將生地變熟地，舊城土地開發(fā)直接為熟地，但是改造任務更艱巨

　　房屋開發(fā)內容：勘測與規(guī)劃設計、工程建設、建成驗收、財產分割

　　土地開發(fā)與房屋開發(fā)兩者往往實行一體化開發(fā)，即房地產綜合開發(fā)

　　生產結構

　　生產性投資結構：按投資的經濟內容分土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產經營投資;按投資主體分：國家投資、地方投資、企業(yè)投資、個人投資和外商投資

　　產品結構，住宅、商用、公益建筑數(shù)量和質量的比例

　　生產組織結構：以開發(fā)公司為主體的綜合開發(fā)、單位、個人分散開發(fā)

　　區(qū)域結構：宏觀區(qū)域結構、微觀區(qū)域結構

　　流通結構

　　合理流通結構基本要求：生產與消費相適應;房地產業(yè)再生產過程的良性循環(huán);流通渠道多、環(huán)節(jié)少、時間短、費用低;使流通成為房地產業(yè)再生產中的一優(yōu)質、高效的中介環(huán)節(jié)

　　流通主要有：買賣、租賃、抵押三種方式

　　消費結構：

　　我國消費主力：企業(yè)、機關、團體組成的購買力;城鎮(zhèn)居民有支付能力的消費需求

　　商品房到消費者手中的形式：出租、出售方式

　　房地產開發(fā)企業(yè)資質等級

　　一級二級須具有完善質量保證體系，所有等級企業(yè)住宅銷售中實行《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》制度和未發(fā)生重大工程質量事故

　　各資質等級企業(yè)不得越級承擔任務，未獲得資質證書或越級開發(fā) ，由縣級以上房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬至10萬罰款;逾期不改，吊銷營業(yè)執(zhí)照并資質證書

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