2015年土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)：土地開(kāi)發(fā)

　　土地開(kāi)發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開(kāi)發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開(kāi)發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。

　　廣義

　　土地開(kāi)發(fā)從廣義上來(lái)講指因人類(lèi)生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包 括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開(kāi)墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。

　　狹義

　　從狹義的角度理解，土地開(kāi)發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開(kāi)發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開(kāi)發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。

　　用途來(lái)劃分

　　按開(kāi)發(fā)后土地用途來(lái)劃分，土地開(kāi)發(fā)可分為農(nóng)用地開(kāi)發(fā)和建設(shè)用地開(kāi)發(fā)兩種形式。其中，農(nóng)用地開(kāi)發(fā)包括耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等的開(kāi)發(fā);建設(shè)用地開(kāi)發(fā)指用于各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物用地的開(kāi)發(fā)。

　　開(kāi)發(fā)主體

　　土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)完成，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過(guò)程的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，還是使國(guó)有土地由生地變熟地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)施主體往往是政府授權(quán)的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司或土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

　　開(kāi)發(fā)程序

　　(1)計(jì)劃編制

　　首先要根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，來(lái)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

　　(2)前期策劃

　　根據(jù)已編制的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，原土地所有者或使用者在征得縣(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級(jí)人民政府或上級(jí)主管部門(mén)同意后，向市級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。市級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)并進(jìn)行預(yù)審，委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。

　　(3)征詢(xún)意見(jiàn)和審批

　　市級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)，就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)。

　　同時(shí)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及征用土地的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)(縣)政府提出征地申請(qǐng)，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報(bào)批手續(xù);涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國(guó)土資源管理部門(mén)申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù);涉及房屋拆遷的，向房管部門(mén)辦理房屋拆遷手續(xù)。

　　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)委托或招標(biāo)的方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，并下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。

　　(4)組織實(shí)施開(kāi)發(fā)

　　土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體首手進(jìn)行拆遷調(diào)查、評(píng)估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補(bǔ)償方案等等，并需經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)審查通過(guò)。與此同時(shí)，進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商要及時(shí)做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。完成以上準(zhǔn)備工作，就可以針對(duì)地塊實(shí)施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

　　(5)項(xiàng)目驗(yàn)收

　　土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，由市國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)根據(jù)《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同》、計(jì)劃和規(guī)劃的批準(zhǔn)文件進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。

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