2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章重點

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　　第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

　　房地產(chǎn)投資概念，房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。

　　房地產(chǎn)投資的形式，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作，直接投資以可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)置業(yè)投資兩種形式。置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的，一般有兩個，一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用。二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲得轉(zhuǎn)售收益。

　　房地產(chǎn)投資的特性A

　　(一)位置固定性或不可移動性1、受地區(qū)經(jīng)濟的束縛，2、周圍環(huán)境的影響。

　　(二)壽命周期長，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。房地產(chǎn)壽命可以分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。

　　(三)適應性，指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。

　　(四)各異性，是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。1、內(nèi)部附屬設(shè)備、2、臨街情況、3、物業(yè)管理情況。這種差異往往反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　(五)政策影響，1、土地供給、2、住房、3、金融、4、財政稅收，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　(六)專業(yè)管理依賴性，指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　(七)相互影響，指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

　　房地產(chǎn)投資的利弊B

　　1、房地產(chǎn)投資之利(1)相對較高的收益水平(2)能夠得到稅收方面的好處，(3)易于獲得金融機構(gòu)的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級。之弊(1)流動性差，(2)投資數(shù)額巨大，(3)投資回收期較長。(4)需要專門的知識和經(jīng)驗。

　　風險分析的目的，1、預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大。2、相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大。3、預期收益的變動性和離散性如何。

　　系統(tǒng)風險A，

　　(一)通貨膨脹風險、投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

　　(二)市場供求風險、指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。

　　(三)周期風險、指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。

　　(四)變現(xiàn)風險、指急于將商品況換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。

　　(五)利率風險、調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。

　　(六)政策風險、政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等。

　　(七)政治風險。

　　(八)或然損失風險、指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。

　　個別風險：

　　(一)收益現(xiàn)金流風險

　　(二)未來經(jīng)營費用風險

　　(三)資本價值風險

　　(四)比較風險，又稱機會成本風險。

　　(五)時間風險

　　(六)持有期風險。

　　風險對房地產(chǎn)投資決策的影響1、根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平2、根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向3、根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機。

　　房地產(chǎn)投資三要素，是區(qū)位、區(qū)位、還是區(qū)位，指某一具體投資場地城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

　　影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括。1、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2、周圍土地利用情況和環(huán)境，3、易接近性，(三)零售商業(yè)物業(yè)，包括，可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。(四)工業(yè)物業(yè)，包括，1、當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕?、交通運輸是否中夠方便以有效地連接原材料供應基地和產(chǎn)品銷售市場。技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，控制環(huán)境污染的政策等。

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