2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章重點

特別推薦：2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)重點匯總

　　第四章 收益性物業(yè)價值評估

　　收益性物業(yè)的概念，指能直接產生租憑收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅(物別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。

　　收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小――未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高，反之就越低。

　　物業(yè)價格的三要素：(一)有用性，指物品能夠滿足人們的某種需要;(二)稀缺性，指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏;(三)有效需求，指對物品的有支付能力支持的需要――不但愿意購買而且有能力購買。

　　物業(yè)價格與一般物品的價格的共同之處是：B①都是價格，用貸幣來表示;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價：優(yōu)質優(yōu)價，劣質低價。

　　物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。物業(yè)價格主要特征：(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。(二)物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格。(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。(四)物業(yè)價格形成的時間較長。(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。

　　廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貸幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貸幣、商品或其他有價物。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值。

　　投資價值和市場價值A投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資;二是指從某個特定的投資者(即某個具體的投資者)的角度所衡量的價值。物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點)的價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

　　投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠實現(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資(購買);反之，說明不值得投資(購買)。

　　成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達成交易――買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貸幣額、商品或其他有價物。

　　A正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易所形在的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響;

　　市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結果。

　　理論價格是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等和條件下形成的價格。

　　價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的;另一方面，供給量與需求量又受價格的影響。

　　總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內的物業(yè)整體的價格。

　　單位價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價通常是指單位建筑物面積的價格。

　　B實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

　　在期房和現(xiàn)房同品質(包括質量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。

　　B買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權利人通過買賣方式將其物業(yè)轉移給他人，由物業(yè)權利人(作為賣方)收取或他從(作為買方)支付的貸幣額、商品或其他有價物。

　　AA租憑價格通常稱為租金，在土地場合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場合稱為房租，是物業(yè)權利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貸幣額、商品或其他有價物。

　　真正的房租構成因素應當包括：①地租;②房屋折舊費，包括結構、設備和裝飾裝修的折舊費;③維修費;④管理費;⑤投資利息;⑥保險費;⑦物業(yè)稅(目前屬于這種性質的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅);⑧租憑費用，如租憑代理費;⑨租憑稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、租憑手續(xù)費;⑩利潤。

　　在實際中，房租可能包含真正房租構成因素之外的費用，如可能包含家具設備使用費、物業(yè)服務費用、水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費等;房租也可能不包含真正房租構成因素的費用。

　　市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價

　　經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤控制在3%以下。

　　要把握物業(yè)價格的影響因素，首先應具有下列5點認識：C1、不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的;2、不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的;3、不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關系是不盡相同的;4、有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關，有些與時間無關;5、某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學公式或數(shù)學模型將其描述出來。

　　影響收益性物業(yè)價格的因素C一、物業(yè)價格的影響因素二、人口因素三、居民收入因素四、物價因素五、利率因素六、匯率因素七、物業(yè)稅收因素八、城市規(guī)劃因素九、交通管制因素十、心理因素。

　　物業(yè)估價上產生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

　　市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如特殊的廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條個是在同一供求范圍內并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。

　　運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進行處理;④求取比準價格。

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　　選取的可比實例應符合如下4個其本要求：①可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè);②可比實例的成交日期應與估價時點接近;③可比實例的交易類型應與估價目的吻合④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。

　　建立價格可比基礎包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貸幣單位;④統(tǒng)一面積內涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

　　進行交易情況修正，首先應了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：1、利害關系人之間的交易。2、急于出售或急于購買的交易。3、交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。4、交易雙方或某一方有特別動機或偏聽偏好的交易。5、特殊交易方式的交易。6、交易稅費非正常負擔的交易。7、相鄰物業(yè)的合并交易。受債權債務關系影響的交易。

　　成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價格各構成部分的累加為基礎來評估物業(yè)價值的方法。

　　A只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。成本法也適用于物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，在無法運用市場法估價進的物業(yè)估價。

　　運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格。

　　A物業(yè)價格通常由如下7項構成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。

　　土地取得成本是指取得物業(yè)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。土地取得成本的構成可分為下列3種：①通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本 笑城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。③通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

　　銷售稅費，是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)就由物業(yè)開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”);②其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。

　　物業(yè)的重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。把握重新購建價格的概念還應特別注意下列3點：①重新購建價是估價點時的價格。②重新購建價格是客觀的價格。③建筑物和重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。

　　建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。

　　估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價格與重新購建價格的差額，即

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價格―建筑物市場價值

　　功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

　　經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，可能是其他因素(如政府政策變化等)。

　　求取建筑物折舊的年限法，年限法是要據(jù)建筑物的以濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。詳見書本108

　　收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然生利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用知當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

　　收益法是以預期原理為基礎。預期原理說明，決定物業(yè)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

　　收益法知用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。

　　運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料;②預測估價對象的未來收益(如凈收益);③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公工式計算出收益價格。

　　報酬資本化法的主要計算公式、物業(yè)凈收益的求取、報酬率的求取B。

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