2015物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》第三章重點

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　　第三章 物業(yè)管理合同

　　一、合同的要約，要約是指一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞒鱿Ｍc其訂立合同的意思表示。要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。合同成立以最后的要約與承諾生效為準。(一)合同要約的構(gòu)成要件，(1)要約必須是特定人的意思表示。(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容。(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。(二)合同要約與邀請要約。邀請要約是一方邀請他方向自已發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔法律責任。

　　1、拍賣，是一種特殊的交易方式，拍賣廣告及拍賣某物都屬于邀請要約，但并非要約。

　　2、廣告，一般的廣告不是要約。廣告只是邀請要約。懸賞廣告是要約。

　　3、標價是邀請要約，不是要約。

　　4、招標，是邀請要約，投標是要約。招標人接受投標確定中標是承諾。

　　二、合同的承諾，承諾是指要約人按照要約規(guī)定的時間和方式。用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。(一)合同承諾的構(gòu)成要件。(1)承諾必須由受要約人或其代理作出。(2)承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。(4)承諾必須傳達給要約人。(二)合同承諾的法律意義在于，受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立。

　　三、合同的要件A(一)當事人的締約能力(二)當事人的真實意思表示(三)合同的內(nèi)容合法。(四)合同的形式合法。

　　四、口頭合同、書面合同、事實合同《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。事實合同是指當事人雙方不直接用口頭或者書面形式進行意思表示而是通過實施某種具體行為方式進行意思表示所達成的協(xié)議。

　　五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則(一)主體平等(二)合同自由(三)權(quán)利義務(wù)公平對等。(四)誠實信用，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。(五)守法和維護社會公益。也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同

　　一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念，《物業(yè)條例》第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二十五條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買賣人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同，約定的內(nèi)容，前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人，不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)也涉及到業(yè)主。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同的特點，(1)業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。(2)物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序。(3)物業(yè)管理服務(wù)是有償服務(wù)。(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，

　　三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

　　(1)訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建成單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主(或業(yè)主大會)簽訂。(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限到雖然可以約定，但業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止，物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比;具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。

　　四、物業(yè)合同的簽訂

　　(一)物業(yè)服務(wù)合同的成立，雙方當事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同的生效，合同附生效條件，則在該條件成就時生效。

　　(三)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項

　　1、明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)。

　　2、明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)。

　　3、對違約責任的約定

　　4、對免責條款的約定，約定物業(yè)服務(wù)費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管等費用。排除物業(yè)管理公司對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務(wù)。以免產(chǎn)生歧義，引發(fā)不必要的糾紛。

　　5、物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細不宜粗。

　　(1)項目即應(yīng)逐項寫清管理服務(wù)項目。(2)內(nèi)容即各項目所包含的具體內(nèi)容，越詳細越好。(3)標準，即各項目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標準。(4)費用，即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標準下應(yīng)收取的相應(yīng)費用。

　　6、合同簽訂要實事求是

　　7、明確違約責任的界定及爭議的解決方式。有爭議的合同應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請求仲裁委員會仲裁。或者向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主公約是指由業(yè)主大會制訂，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準則。

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