2015年土地估價師考試《理論與方法》:剩余法(1)

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　　剩余法概述

　　1、剩余法的定義與原理

　　又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

　　剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理是一致的。

　　剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進行資本還原，求得房地價格。

　　除適用于土地估價外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策，具體可應(yīng)用于三個方面：

　　(1) 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格

　　(2) 確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤

　　(3) 確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用

　　2、剩余法的計算公式

　　基本公式： V = A ? ( B + C ) V―購置開發(fā)場地的價格 A―總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 B―開發(fā)成本 C―開發(fā)商合理利潤

　　實際估價中常用的具體計算公式：

　　土地價格 = 房屋的預(yù)期售價 - 建筑總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息

　　計算時還需要考慮各項費用的時間價值

　　3、剩余法的特點與適用范圍

　　(1)剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價，正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤等。

　　(2)剩余法估價的三個假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻

　　(3)剩余法的適用范圍

　　A.待開發(fā)土地的估價

　　B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價

　　C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價

　　D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估

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