2015年土地估價師考試《理論與方法》:剩余法(3)

    2015年土地估價師考試《理論與方法》:剩余法匯總

　　剩余法估價的應用

　　1、利用剩余法評估土地價格

　　估價過程：

　　(1)選擇估價方法;

　　(2)確定最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)市場調(diào)查，確定建設期、開發(fā)價值和投入成本等;

　　(4)求取地價

　　測算方法一：直接計算地價利息

　　A.測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法

　　B.計算建筑費及專業(yè)費

　　C.計算總利息，注意，超過一年要采用復利計算

　　D.計算開發(fā)商利潤

　　E.確定不動產(chǎn)出租稅費，采用收益還原法計算不動產(chǎn)總價時已考慮在內(nèi)

　　F.代入公式計算地價

　　G.扣除相關法律、估價及登記發(fā)證費用，得出開發(fā)商能支付的投標地價。

　　測算方法二：利息中不計地價款的利息

　　利息計算不同，算出開發(fā)完成時地價后，還需要貼現(xiàn)。

　　2、利用剩余法測算開發(fā)商的預期利潤

　　基本思路和公式同評估土地價格，將公式稍加變換即可。

　　3、利用剩余法確定建筑費及專業(yè)費的最高控制標準

　　將建筑費及專業(yè)費的最高控制標準假設為x元，代入基本公式進行計算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費及專業(yè)費控制標準。

　　4、應用剩余法估價的常見問題

　　(1) 方法適用錯誤，步驟錯誤;

　　(2) 利息、利潤計算錯誤;計算利息時要特別注意資金投放方式和計息方式

　　(3) 計算項目不準確、漏項，或步驟不全;

　　(4) 參數(shù)使用錯誤或前后不一致。

2014年土地估價師成績查詢   土地估價師考試歷年真題匯總  2014年土地估價師合格標準