2015年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析3

    2015年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析匯總

　　土地價格定義的界定

　　1.土地價格對應(yīng)權(quán)利內(nèi)涵的設(shè)定

　　(1)土地使用權(quán)價格。常見的土地使用權(quán)價格是對企業(yè)改制、出讓和轉(zhuǎn)讓等的評估。

　　(2)土地抵押權(quán)價格。對于抵押貸款的評估，一般是評估土地使用權(quán)的公開市場價格，土地抵押權(quán)價格由金融機構(gòu)自行確定(如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費等)o

　　(3)土地租賃權(quán)價格。對于租賃目的的評估，一般是先評估土地使用權(quán)價格，然后利用

　　收益還原法，選擇合適的計算公式，計算土地租賃權(quán)價格。

　　2.土地利用條件的設(shè)定

　　利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率和綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

　　3.土地使用年限的設(shè)定

　　(1)土地使用年限的概念。土地使用權(quán)年限是指土地使用者通過國家授權(quán)或以土地出讓方式所取得的國有土地的使用權(quán)期限。

　　(2)土地使用年限的設(shè)定。根據(jù)國務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或其他用地50年。

　　有效使用年限等于土地使用證或者相關(guān)土地權(quán)屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。

　　當以出讓方式取得的土地使用權(quán)時，估價師在土地估價報告中進行土地權(quán)利狀況描述時必須說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限租賃年限及宗地使用的特殊規(guī)定。

　　4.土地估價期日的設(shè)定

　　(1)估價期日的概念。估價期日是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。在土地估價過程中，確定估價期日是重要的內(nèi)容之一，對估價結(jié)果有著直接的影響。

　　土地估價過程中需根據(jù)市場關(guān)系和估價需要進行一些基本條件設(shè)定，估價期日的設(shè)定就屬于對土地價格的設(shè)定。

　　(2)估價期日的設(shè)定。由委托人確定，或者由委托人與估價師商定。

　　本講的重要知識點是關(guān)于土地估價程序中的后幾個估價程序的掌握，關(guān)于土地估價的程序應(yīng)該作為本講甚至可以說是作為本科目的重點內(nèi)容進行掌握。

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