二手房房產(chǎn)稅如何計算
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一、房產(chǎn)稅的稅率
按照規(guī)定,房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價計征。實行從價計征的,稅率為 1.2%;從租計征的稅率為12%。
二、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種:一是房產(chǎn)的計稅余值,二是房產(chǎn)租金收入。
(一)房產(chǎn)的計稅余值
按稅法規(guī)定,對于企業(yè)自用房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)。
所謂房產(chǎn)的計稅余值,是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。
這里所說的房產(chǎn)原值,是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定,在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價。,凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價的,均以房屋原價扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計稅余值。按照規(guī)定,企業(yè)對房屋進行改建、擴建的,要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。
(二)租金收入
按照規(guī)定,對于企業(yè)出租的房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報酬,包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務(wù)或其它形式作為報酬抵付房租收入的,應(yīng)當根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個標準租金,按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。
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三、房產(chǎn)稅的計算方法
根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種:
(一)按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為:
年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2%
(二)按租金收入計算,其計算公式為:
年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)
以上方法是按年計征的,如分期繳納,比如按半年繳納,則以年應(yīng)納稅額除以2;按季繳納,則以年應(yīng)納稅額除以4;按月繳納,則以年應(yīng)納稅額除以12。
四、房產(chǎn)稅的會計處理方法
施工企業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅款,通過“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目進行核算。該科目貸方反映企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅,借方反映企業(yè)實際已經(jīng)繳納的房產(chǎn)稅,余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)繳而未繳的房產(chǎn)稅。
上海
本地戶籍:新購且屬于家庭第二套以上
外地戶籍:新購
計稅價格:交易價格70%,以后按評估價
稅率:0.6%低于平均價格2倍的0.4%
免稅額:人均60平(含60)
第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出,退稅
重慶
(試點的區(qū)域為主城九區(qū),包括渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū),含北部新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū))
三種情形需要繳納房產(chǎn)稅:
1.個人擁有的獨棟別墅:存量增量都收,認定標準是:在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。部分教授、干部居住在單位提供的獨棟別墅里,由于只有使用權(quán),沒有產(chǎn)權(quán),就不需要交稅。
2.個人新購的高檔住房:高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。
3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子,不管是高檔房還是低檔房,都得繳稅。
稅率:
平均價格3倍以下0.5%,3-4倍1%,4倍以上1.2%,在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房(含第二套)以上的普通住房,稅率統(tǒng)一都是0.5%。
免稅面積:2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅,免稅面積為180平方米;新購獨棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除,一個家庭只能按時間順序?qū)ο荣彽牡谝惶讘?yīng)稅住房扣除免稅面積。
不予扣除免稅面積:在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人應(yīng)稅住房不予扣除;納稅人家庭擁有的第二套(含)以上的應(yīng)稅住房不予扣除。
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