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“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)稅收的相關(guān)規(guī)定

更新時間:2016-04-08 16:51:03 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽569收藏56
摘要   【摘要】環(huán)球網(wǎng)校為方便會計從業(yè)人員了解會計行業(yè),特整理了會計行業(yè)的相關(guān)資料供大家參考,本文是網(wǎng)校分享的營改增后房地產(chǎn)業(yè)稅收的相關(guān)規(guī)定介紹了營改增對房地產(chǎn)業(yè)稅收的影響,希望對大家有幫助,更多資料

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  一、取得不動產(chǎn)的抵扣規(guī)定

  1. 所有增值稅一般納稅人,2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程,其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

  取得不動產(chǎn),包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn),不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)。

  融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物,其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

  二、銷售不動產(chǎn)的征稅范圍

  銷售不動產(chǎn),是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn),是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn),包括建筑物、構(gòu)筑物等。

  建筑物,包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

  構(gòu)筑物,包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

  轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的,以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的,按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

  三、經(jīng)營租賃不動產(chǎn)的征稅范圍

  經(jīng)營租賃不動產(chǎn),是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告,按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

  四、稅率和特殊征收率及計稅方法

  (一)銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)的稅率為11%;銷售、出租不動產(chǎn)的征收率為5%。

  五、利息及費用不得抵扣進項稅額

  (一)納稅人購進貸款服務(wù)(支付利息)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

  (二)納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

  六、不征收增值稅的收入

  房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金。

  七、銷售額的規(guī)定

  (一)銷售額,是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用(不含稅),財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

  (二)除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外,單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)視同銷售。

  (三)房地產(chǎn)老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

  支付的土地價款,應(yīng)當(dāng)取得省級以上財政部門印制的財政票據(jù)或者國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證為合法有效憑證。否則,不得扣除。

  納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

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  八、銷售不動產(chǎn)的特別征稅規(guī)定

  (一)預(yù)售房地產(chǎn)項目

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

  (二)一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目

  1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),可以選擇適應(yīng)簡易計稅方法,以全部收入減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的征收率在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳增值稅,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。

  2. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5% 的征收率計稅。

  (三)一般納稅人銷售房地產(chǎn)新項目

  1. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn),應(yīng)適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  2. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn),應(yīng)適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  (四)小規(guī)模納稅人銷售房地產(chǎn)項目

  1. 小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,(會計學(xué)習(xí)網(wǎng)http://www.2361.net)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  2. 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,按照5%的征收率計稅。

  (五)個人出售房地產(chǎn)項目

  1. 個人銷售自建自用住房免征增值稅。

  2. 北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū),個體工商戶和個人銷售購買的住房,將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

  辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定,按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  3. 北京市、上海市、廣州市和深圳市,個體工商戶和個人銷售購買的住房,將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用。

  辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定,按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  個體工商戶應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  3. 其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),以全部收入減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5% 的征收率申報繳納增值稅。

  九、租賃不動產(chǎn)的特別征稅規(guī)定

  (一)一般納稅人出租不動產(chǎn)老項目

  1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  2. 公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費,可以選擇適用簡易計稅方法,減按3%的征收率計算應(yīng)納稅額。

  試點前開工的高速公路,是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。

  (二)一般納稅人出租不動產(chǎn)新項目

  一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。

  (三)小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

  小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房),應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  (四)個人出租不動產(chǎn)

  1. 其他個人出租其取得的不動產(chǎn)(不含住房),應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

  2. 個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

  十、異地經(jīng)營稅款預(yù)繳規(guī)定

  一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(不含自建),適用一般計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅的,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用,按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅的,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  一般納稅人跨省(自治區(qū)、直轄市或者計劃單列市)銷售、出租取得的與機構(gòu)所在地不在同一省(自治區(qū)、直轄市或者計劃單列市)的不動產(chǎn),在機構(gòu)所在地申報納稅時,計算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額,且差額較大的,由國家稅務(wù)總局通知不動產(chǎn)所在地省級稅務(wù)機關(guān),在一定時期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。

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