營(yíng)改增對(duì)房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、土地增值稅的影響

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　　營(yíng)改增對(duì)房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響

　　案例1：甲房地產(chǎn)公司當(dāng)年銷(xiāo)售額15000萬(wàn)元，該銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本為5000萬(wàn)元、土地出讓金5000萬(wàn)元(由于開(kāi)發(fā)成本中各項(xiàng)成本增值稅稅率不同，假設(shè)2016年5月1日營(yíng)改增后甲企業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目按一般納稅人計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，開(kāi)發(fā)成本中可以取得500萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)稅額，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額990.99萬(wàn)元)，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)10%，不考慮其他因素。

　　營(yíng)改增前，甲公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為15000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為825萬(wàn)元(營(yíng)業(yè)稅750萬(wàn)元加上城建稅及教育費(fèi)附加75萬(wàn)元)，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本為10000萬(wàn)元。

　　《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱36號(hào)公告)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。所以營(yíng)改增后，甲房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為14009.01萬(wàn)元〔(15000-5000)÷1.11〕，應(yīng)繳增值稅490.99萬(wàn)元〔(15000-5000)÷1.11×0.11-500〕，城建稅及教育費(fèi)附加為49.10萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本為9500萬(wàn)元(10000-500)。

　　增值稅價(jià)外稅的特點(diǎn)，使得主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減少了990.99萬(wàn)元;主營(yíng)業(yè)務(wù)成本減少了500萬(wàn)元;營(yíng)業(yè)稅金及附加減少了775.9萬(wàn)元，甲企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)合計(jì)增加了 284.91萬(wàn)元(500+775.9-990.99)，從而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額增加。值得注意的是，甲公司開(kāi)發(fā)成本中取得的進(jìn)項(xiàng)稅額將影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和應(yīng)納稅所得稅額。若甲企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中進(jìn)項(xiàng)稅額增加，則甲公司應(yīng)繳納的增值稅和開(kāi)發(fā)成本均減少，企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和應(yīng)納稅的稅額都增加。反之，則甲公司應(yīng)繳納的增值稅會(huì)增加，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和應(yīng)納稅所得額均減少。

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　　案例2：預(yù)計(jì)乙房地產(chǎn)公司2016年銷(xiāo)售額15000萬(wàn)元，假設(shè)2016年5月1日營(yíng)改增后乙企業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目按一般計(jì)稅辦法計(jì)算增值稅，符合土地增值稅扣除項(xiàng)目的金額為項(xiàng)目成本合計(jì)7000萬(wàn)元(假設(shè)土地款 3500萬(wàn)元，營(yíng)改增后可以取得346.85萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)稅額)，營(yíng)改增前營(yíng)業(yè)稅稅率5%，營(yíng)改增后增值稅稅率11%，乙公司無(wú)法按項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С觯荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明，不考慮其他稅費(fèi)。

　　土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除;對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。乙房地產(chǎn)公司合計(jì)可以加計(jì)扣除30%的成本。

　　營(yíng)改增前，乙公司銷(xiāo)售收入為15000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為9100萬(wàn)元〔7000×(1+30%)〕，營(yíng)業(yè)稅750萬(wàn)元。土地增值稅增值額為5150萬(wàn)元，增值率為52.28%(5150÷9850)，應(yīng)繳土地增值稅為1567.5萬(wàn)元 (5150×40%-9850×5%)。營(yíng)改增后，乙公司銷(xiāo)售收入為13860.36萬(wàn)元，應(yīng)繳增值稅792.79萬(wàn)元〔(15000-3500)÷1.11×0.11-346.85〕，扣除項(xiàng)目金額為開(kāi)發(fā)成本8649.10萬(wàn)元〔6653.15×(1+30%)〕。土地增值稅增值額為5211.26萬(wàn)元，增值率為60.25%(5211.26÷8649.10)，應(yīng)繳土地增值稅為1652.05萬(wàn)元(5211.26×40%-8649.10×5%)

　　可見(jiàn)，營(yíng)改增后乙公司土地增值稅增加了84.55萬(wàn)元，雖然土地增值稅的稅率沒(méi)有從40%超率累進(jìn)到50%，但是也可能會(huì)導(dǎo)致土地增值稅增加。原因如下：第一，雖然收入和成本都下降，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)存在加計(jì)扣除30%的因素，導(dǎo)致增值率增加;第二，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅可以在計(jì)算土地增值稅稅前扣除，而增值稅是價(jià)外稅，無(wú)法在稅前扣除，導(dǎo)致增值率增加;第三，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)，增值率越高，土地增值稅越高。

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