銀行從業(yè)資格《個人貸款》章節(jié)考點精選:個人住房貸款
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個人住房貸款
第一節(jié) 基礎(chǔ)知識
一、 個人住房貸款的概念和分類
個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
(一)按照資金來源劃分
1 . 自營性個人住房貸款
2 . 公積金個人住房貸款
3 . 個人住房組合貸款
(二)按照住房交易形態(tài)劃分
1 . 新建房個人住房貸款
2 . 個人再交易住房貸款
(三)按照貸款利率的確定方式劃分,個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款
二 、個人住房貸款的特征
1 . 貸款金額大、期限長
2 . 以抵押為前提建立的借貸關(guān)系
3 . 風(fēng)險因素類似,風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點
三 、個人住房貸款的發(fā)展歷程
四、個人住房貸款的要素
(一)貸款對象
(二)貸款利率
(三)貸款期限
(四)還款方式
(五)擔(dān)保方式
個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式
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【摘要】2016年下半年銀行業(yè)初級從業(yè)資格考試將于8月份舉行,《個人貸款》是必考科目,為幫助廣大考生備考環(huán)球網(wǎng)校銀行從業(yè)資格考試頻道編輯整理發(fā)布銀行從業(yè)資格《個人貸款》章節(jié)考點精選:個人住房貸款供各位考生學(xué)習(xí),希望能夠幫助各位備考。
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(六)貸款額度
(一)貸款對象
個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求:
①合法有效的身份或居留證明
?、谟蟹€(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入,信用狀況良好,有償還貸款本息的能力
③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他。
?、苡匈J款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;
(二)貸款利率
個人住房貸款的期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款,實行合同利率,遇法定利率調(diào)整不分段計息;貸款期限在1年以上的,合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時,可由借貸雙方按商業(yè)原則確定,可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整,也可采用固定利率的確定方式。但實踐中,銀行多于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
(三)貸款期限
個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定,最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲,女55歲),貸款期限不宜過長,一般男性自然人的還款期限不超過65歲,女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的,男性可放寬至70歲,女性可放寬至65歲。根據(jù)自身情況,各行規(guī)定有所差異。
(四)還款方式
個人住房貸款還款方式有:一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及組合還款法等多種方法。
一般來說,貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的,借款人可采取一次還本付息法,即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的,可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法,但一筆借款合同只能選擇一種還款方法,貸款合同簽訂后,未經(jīng)貸款銀行同意,不得更改還款方式。
(五)擔(dān)保方式
個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。
在個人住房貸款業(yè)務(wù)中,采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保
為主,在未實現(xiàn)抵押登記前,普遍采取抵押加階段性保證
的方式。
抵押加階段性保證人通常是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位,且與銀行簽訂了《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》。
一手房貸款中,在房屋辦妥抵押登記前,一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任。
二手房貸款中,一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。
在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后,根據(jù)合同約定,抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。
采用抵押擔(dān)保方式的,抵押的財產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件。抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定。借款人以所購住房作抵押的,銀行通常要求將住房價值全額用于貸款抵押;若以貸款銀行認(rèn)可的其他財產(chǎn)作抵押的,銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過抵押物價值的一定比例。
采用質(zhì)押擔(dān)保方式的,質(zhì)物可以是國家財政部發(fā)行的憑證式國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。
采用保證擔(dān)保方式的,保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同。保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證,借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。
(六)貸款額度
個人住房貸款中,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款的發(fā)放額度一般是按擬購住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數(shù)額來確定;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不低于30%,對已利用貸款購買住房又申請購買二套(含)以上住房的首付款比例不低于40%。
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