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銀行從業(yè)考試《公司信貸》重點(diǎn):貸款抵押分析

更新時(shí)間:2012-11-15 11:06:33 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 銀行從業(yè)考試《公司信貸》重點(diǎn):貸款抵押分析

銀行從業(yè)考試《公司信貸》重點(diǎn):貸款抵押分析

  第二節(jié) 貸款抵押分析

  貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下,將財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保,銀行持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益,當(dāng)借款人不履行借款合同時(shí),銀行有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

  一、貸款抵押設(shè)定條件

  1.抵押的范圍

  根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:

  私有財(cái)產(chǎn)――所有權(quán);公共財(cái)產(chǎn)――使用權(quán)

 ?、俚盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ?

 ?、诘盅喝怂械臋C(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

 ?、鄣盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

 ?、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾?quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

  ⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

 ?、抟婪梢缘盅旱钠渌?cái)產(chǎn)。

  不得抵押的財(cái)產(chǎn)有:

  ①土地所有權(quán);

 ?、诟?、宅基地(但有特別規(guī)定的除外),自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);

  ③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

 ?、芩袡?quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);

 ?、菀婪ū徊榉狻⒖垩?、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

  ⑥依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

  2.貸款抵押額度的確定

  (1)抵押物的認(rèn)定――所有權(quán)認(rèn)定

  作為貸款擔(dān)保的抵押物,必須是歸抵押人所有的財(cái)產(chǎn),或者是抵押人有權(quán)支配的財(cái)產(chǎn)。因此,銀行對(duì)選定的抵押物要逐項(xiàng)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)。對(duì)國有企業(yè),應(yīng)該核對(duì)抵押物的所有權(quán);實(shí)行租賃經(jīng)營責(zé)任制的企業(yè),要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí),除應(yīng)該核對(duì)抵押物所有權(quán)外,還應(yīng)驗(yàn)證董事會(huì)或職工代表大會(huì)同意的證明;用共有財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí),應(yīng)取得共有人同意抵押的證明,并以抵押人所有的份額為限。

  (2)抵押物的估價(jià)

  抵押物的估價(jià)是評(píng)估抵押物的現(xiàn)值。銀行對(duì)抵押物的價(jià)值都要進(jìn)行評(píng)估。

 ?、俟纼r(jià)方法。由于我國的法律還未就抵押物估價(jià)問題做出具體規(guī)定,一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價(jià)值,委托具有評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評(píng)估或銀行自行評(píng)估。一般的估價(jià)方法是:

  對(duì)于房屋建筑的估價(jià),主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價(jià)和現(xiàn)在的造價(jià)等因素;

  對(duì)于機(jī)器設(shè)備的估價(jià),主要考慮的因素是無形損耗和折舊,估價(jià)時(shí)應(yīng)扣除折舊;

  對(duì)庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價(jià),主要是考慮抵押物的市場(chǎng)價(jià)格、預(yù)計(jì)市場(chǎng)漲落、抵押物銷售前景;

  對(duì)可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價(jià),取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

  此外,估價(jià)的時(shí)間性和地區(qū)性,也都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

 ?、诘盅郝实拇_定――抵押物的杠桿作用

  在抵押物的估價(jià)中,確定抵押率也非常關(guān)鍵,抵押率的高低直接影響了抵押物價(jià)值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。

  一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng),由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能力較差的,抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

  二是抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。一般可從下列方面進(jìn)行分析:

  實(shí)體性貶值,即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

  功能性貶值,即由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值;

  經(jīng)濟(jì)性貶值,即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

  信貸人員應(yīng)根據(jù)抵押物的評(píng)估現(xiàn)值,分析其變現(xiàn)能力,充分考慮抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì),科學(xué)地確定抵押率。

  擔(dān)保審查和審定人員應(yīng)認(rèn)真審核抵押率計(jì)算方法,準(zhǔn)確確定抵押率。抵押率計(jì)算公式為:

  抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評(píng)估價(jià)值額×100%

  (3)貸款抵押額度的確認(rèn)

  由于抵押物在抵押期間會(huì)出現(xiàn)損耗、貶值,在處理抵押物期間會(huì)發(fā)生費(fèi)用,以及貸款有利息、逾期有罰息等原因,銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價(jià)的貸款,貸款額度要在抵押物的評(píng)估價(jià)值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計(jì)算公式為:

  抵押貸款額=抵押物評(píng)估值×抵押貸款率

  抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。

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  (4)抵押合同的簽訂

  貸款發(fā)放前,抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容:

  ①被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

  ②債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

 ?、鄣盅何锏拿Q、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

 ?、艿盅簱?dān)保的范圍;

  ⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

  根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定,辦理財(cái)產(chǎn)抵押的,還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵

  押登記手續(xù),方可取得貸款。

  3.抵押的效力

  (1)抵押擔(dān)保的范圍

  抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的,按照規(guī)定執(zhí)行。

  (2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

  兩個(gè)捆綁:抵押權(quán)和債權(quán)捆綁,抵押價(jià)值與債務(wù)捆綁

  在抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;

  轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款與抵押物價(jià)值的比較??傊?,抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

  (3)抵押物的保全――價(jià)值的保全

  在抵押期間,銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對(duì)抵押物使用不當(dāng)或保管不善,足以使抵押物價(jià)值減少時(shí),有權(quán)要求抵押人停止其行為。若抵押物價(jià)值減少時(shí),銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值,或者提供與減少的價(jià)值相等的擔(dān)保。若抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的,銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔(dān)保。總之,抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消失的,抵押權(quán)也消失。

  (4)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

  抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實(shí)性和憑物性,但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在的。抵押貸款到期,若借款人能足額按時(shí)歸還本息,則抵押自動(dòng)消失。若借款人不能按時(shí)歸還貸款本息,或銀行同意展期后仍不能履行,抵押權(quán)才真正得以實(shí)現(xiàn)。

  二、貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)分析

  為避免抵押合同無效造成貸款風(fēng)險(xiǎn),銀行抵押貸款首先要做好風(fēng)險(xiǎn)分析工作,只有詳備的風(fēng)險(xiǎn)分析加上完備的風(fēng)險(xiǎn)防范才能真正保證貸款抵押的安全性。

  1.貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)分析

  (1)抵押物虛假或嚴(yán)重不實(shí)

  (2)未辦理有關(guān)登記手續(xù)

  我國《擔(dān)保法》規(guī)定了要辦理抵押物登記,否則抵押合同無效。

  (3)將共有財(cái)產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

  共有財(cái)產(chǎn)是指兩人以上對(duì)同一財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。對(duì)以共有財(cái)產(chǎn)抵押的,按照共有財(cái)產(chǎn)共同處分的原則,應(yīng)該經(jīng)得各共有法人的同意才能設(shè)立,否則抵押無效。

  (4)以第三方的財(cái)產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財(cái)產(chǎn)所有人同意

  (5)資產(chǎn)評(píng)估不真實(shí),導(dǎo)致抵押物不足值

  (6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

  (7)因主合同無效,導(dǎo)致抵押關(guān)系無效

  (8)抵押物價(jià)值貶損或難以變現(xiàn)

  2.貸款抵押的風(fēng)險(xiǎn)防范

  (1)對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查

  首先要確保抵押物的真實(shí)性――>其次確保抵押物的合法性――>最后認(rèn)真查驗(yàn)抵押物的權(quán)屬,確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權(quán)屬時(shí)一定要認(rèn)真仔細(xì),特別要注意以下情況:用合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)抵押時(shí),必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。

  (2)對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估

  這是保證抵押物足值的關(guān)鍵。在實(shí)際操作中,銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告,并根據(jù)評(píng)估價(jià)值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認(rèn)真審查評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性,防止評(píng)估價(jià)值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后,銀行應(yīng)按照一定的時(shí)間頻率對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。可見,抵押物價(jià)值評(píng)估是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作。

  (3)做好抵押物登記工作,確保抵押關(guān)系的效力

  需依法登記的抵押物,抵押合同自登記之日起生效。這些財(cái)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定自登記之日起生效的合同,必須辦理抵押登記,否則合同就無效

  (4)抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

  抵押期限應(yīng)等于或大于貸款期限,凡變更貸款主合同的,一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異,不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。

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