2014年銀行從業(yè)《公司信貸》第八章重點(diǎn)：貸款抵押的風(fēng)險防范

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　　貸款抵押的風(fēng)險防范

　　(1)對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查

　　首先要確保抵押物的真實(shí)性，這要求信貸人員認(rèn)真審查有關(guān)權(quán)利憑證，對于房地產(chǎn)抵押的，要對房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地核查;其次確保抵押物的合法性，這要求信貸人員嚴(yán)格依照相關(guān)法律審查抵押物，防止法律禁止抵押的財產(chǎn)用于抵押。最后認(rèn)真查驗(yàn)抵押物的權(quán)屬，確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權(quán)屬時一定要認(rèn)真仔細(xì)，特別要注意以下情況：用合伙企業(yè)財產(chǎn)抵押時，必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。

　　(2)對抵押物的價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估

　　這是保證抵押物足值的關(guān)鍵。在實(shí)際操作中，銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，并根據(jù)評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認(rèn)真審查評估報告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后，銀行應(yīng)按照一定的時間頻率對抵押物價值進(jìn)行評估?？梢姡盅何飪r值評估是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作。

　　(3)做好抵押物登記工作， 確保抵押關(guān)系的效力。

　　需依法登記的抵押物，抵押合同自登記之日起生效。這些財產(chǎn)包括房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)。法律規(guī)定自登記之日起生效的合同，必須辦理抵押登記，否則合同就無效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，對法律規(guī)定需登記的合同，必須切實(shí)做好登記工作，以確保抵押關(guān)系的合法有效。

　　(4)抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

　　抵押期限應(yīng)等于或大于貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，下列財產(chǎn)可以抵押：

　　①抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　?、诘盅喝怂械臋C(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財產(chǎn);

　?、鄣盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　　④抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

　　⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　　⑥依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

　　不得抵押的財產(chǎn)有：

　?、偻恋厮袡?quán);

　?、诟?、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)， 但擔(dān)保法特別規(guī)定的除外;

　?、蹖W(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　?、芩袡?quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　　⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

　　⑥依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

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　　2. 貸款抵押額度的確定

　　(1)抵押物的認(rèn)定

　　作為貸款擔(dān)保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此，銀行對選定的抵押物要逐項(xiàng)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)。實(shí)行租賃經(jīng)營責(zé)任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時，除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗(yàn)證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產(chǎn)作抵押時，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　(2)抵押物的估價

　　抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進(jìn)行評估。

　?、俟纼r方法

　　由于我國的法律還未就抵押物估價問題作出具體規(guī)定，一般的做法由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是：

　　● 對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素;

　　● 對于機(jī)器設(shè)備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應(yīng)扣除折舊;

　　● 對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

　　此外，估價的時間性和地區(qū)性，也都會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

　?、诘盅郝实拇_定

　　在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關(guān)鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物對債權(quán)的保障程度。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進(jìn)行分析。

　　● 實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　● 功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;

　　● 經(jīng)濟(jì)性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　信貸人員應(yīng)根據(jù)抵押物的評估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學(xué)地確定抵押率。

　　擔(dān)保審查和審定人員應(yīng)認(rèn)真審核抵押率計算方法，準(zhǔn)確確定抵押率。抵押率的計算公式為：

　　抵押率 = 擔(dān)保債權(quán)本息總額 / 抵押物評估價值額 × 100%

　　(3)抵押貸款額度的確認(rèn)

　　由于抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值，在處理抵押物期間會發(fā)生費(fèi)用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因、銀行一般向借款人提供的貸款額會低于抵押物的評估值，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計算公式為：

　　抵押貸款額 = 抵押物評估值 × 抵押貸款率

　　抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　?、俦粨?dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

　?、趥鶆?wù)人履行債務(wù)的期限;

　?、鄣盅何锏拿Q、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

　?、艿盅簱?dān)保的范圍;

　?、莓?dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，辦理財產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，方可取得貸款。

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