2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案21-35題

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　　22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。

　　A、245

　　B、275

　　C、315

　　D、345

　　參考答案：D

　　23、某舊廠房的設(shè)計(jì)壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內(nèi)動(dòng)產(chǎn)設(shè)備重新購置價(jià)格為40萬元。廠房達(dá)到設(shè)計(jì)壽命拆除時(shí)，預(yù)計(jì)可收回鋼筋、紅磚折價(jià)10萬元，舊動(dòng)產(chǎn)設(shè)備折價(jià)10萬元;拆除廠房花費(fèi)7萬元，動(dòng)產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi)1萬元，廢氣建筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi)1萬元。該廠房的殘值率為()。

　　A、1.43%

　　B、2.00%

　　C、7.86%

　　D、11.00%

　　參考答案：B

　　24、估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為()。

　　A、2.00%

　　B、2.13%

　　C、2.22%

　　D、2.50%

　　參考答案：C

　　25、關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說法，正確的是()。

　　A、自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時(shí)間

　　B、為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間之和

　　C、由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

　　D、為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和

　　參考答案：B

　　26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500㎡，凈租金為730元/㎡.年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/㎡.年，空置率為10%。現(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬元，而重置該寫字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為()萬元。

　　A、78

　　B、102

　　C、180

　　D、302

　　參考答案：B

　　27、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評估在建工程的市場價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是()時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況。

　　A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　B、開發(fā)完成

　　C、未來延遲銷售

　　D、銷售完成

　　參考答案：C

　　34、關(guān)于估價(jià)方法選用的說法，正確的是()

　　A、舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法

　　B、估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法

　　C、估價(jià)師對外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可以實(shí)力調(diào)查困難，可不選用?

　　D、已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法

　　參考答案：A

　　35、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)師聲明的內(nèi)容不包括()

　　A、估價(jià)師對其估價(jià)職業(yè)道德的承諾和保證

　　B、估價(jià)師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

　　C、估價(jià)師對其勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證

　　D、估價(jià)師對估價(jià)結(jié)果成立條件的提示和說明

　　參考答案：D