2019年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》試題(5)

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1、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括(　)。

A.接受委托

B.投資機(jī)會研究

C.初步可行性研究

D.詳細(xì)可行性研究

E.項目評估與決策

【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。可行性研究分為四個階段：投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項目評估與決策。參見教材P251。

2、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有(　)。

A.土地出讓價款

B.土地購置稅費(fèi)

C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.水文地質(zhì)勘測費(fèi)

E.土地開發(fā)工程費(fèi)

【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是指取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)項目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的出讓價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價。選項C屬于房屋開發(fā)費(fèi)，選項D、E屬于勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)。參見教材P258～260。

3、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有(　)。

A.項目用地

B.房地產(chǎn)市場供需

C.房價現(xiàn)狀及走勢

D.交通運(yùn)輸條件

E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施

【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是可行性研究的步驟。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、項目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。選項A 為土地資源，選項D為交通資源，選項E為配套資源。選項BC是市場調(diào)查的內(nèi)容。參見教材P255。

4、政府對企業(yè)投資項目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時，重點(diǎn)評估的內(nèi)容有(　)。

A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求

B.項目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求

C.項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求

D.項目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求

E.項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求

【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。項目核準(zhǔn)評估的工作重點(diǎn)，除審查項目是否具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)條件外，還要確保項目符合以下要求：(1)符合國家法律法規(guī);(2)符合國家及項目所在地國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;(3)符合國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);(4)符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求;(5)符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境;(6)符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策，主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響國家及本市經(jīng)濟(jì)安全;(7)符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響。參見教材P252。

5、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括(　)。

A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)

B.土地出讓金

C.征地拆遷費(fèi)

D.契稅

E.公建配套設(shè)施費(fèi)

【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是土地費(fèi)用。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成。選項D土地購置過程中所支付的稅金及相關(guān)費(fèi)用，屬于土地費(fèi)用，但不屬于土地出讓價款。選項 E 屬于房屋開發(fā)費(fèi)。參見教材P259。

6、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制(　)。

A.現(xiàn)金流量表

B.利潤表

C.資金使用計劃

D.資金籌措計劃

E.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是財務(wù)報表的編制。可用排除法，基本報表一定是在輔助報表的基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表之前編出來，所以可以直接排除ABE。參見教材P277。

7、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有(　)。

A.國家經(jīng)濟(jì)政策

B.地理環(huán)境

C.資源情況

D.市場需求與供給情況

E.項目投資估算

【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、市場情況、項目建成后對社會的影響等。參見教材P251。