2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試每日一練(2.18)

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1、(理論與方法)某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(萬元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(萬元)。參見教材P221。

2、(經(jīng)營與管理)在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于()。

A、單元估算法

B、單位指標(biāo)估算法

C、概算指標(biāo)法

D、工程量近似匡算法

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房屋開發(fā)費(fèi)。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。參見教材P261。

3、(制度與政策)物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成包括()。

A、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資

B、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費(fèi)用

C、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

D、辦公費(fèi)用

E、物業(yè)共用設(shè)備的大修費(fèi)用

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下部分：(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6)辦公費(fèi)用;(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。參見教材P227。

4、(相關(guān)知識(shí))分部工程進(jìn)一步劃分就形成了()。

A、單項(xiàng)工程

B、單位工程

C、分項(xiàng)工程

D、檢驗(yàn)批

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是工程造價(jià)計(jì)價(jià)的基本原理。分部工程還可以進(jìn)一步細(xì)分為更簡單細(xì)小的部分，即分項(xiàng)工程。參見教材P143。