2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習：房地產(chǎn)估價原則(2)

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一、單項選擇題

1、(　)要求房地產(chǎn)估價結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。

A、差異原則

B、類似原則

C、替代原則

D、可比原則

2、替代原則是針對(　)而言的。

A、房地產(chǎn)狀況

B、估價對象

C、估價結(jié)果

D、估價目的

3、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應是(　)?！?011年真題】

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發(fā)

4、(　)是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。

A、均衡原理

B、使用管制

C、收益遞減規(guī)律

D、邊際效用遞減規(guī)律

5、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是(　)。【2008年試題】

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、適合原理

6、當新用途的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應得利潤大于現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值時應以(　)為前提進行估價。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝飾裝修改造

C、改變用途

D、重新利用

7、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以(　)進行估價。【2003年試題】

A、保持現(xiàn)狀前提

B、裝修改造前提

C、轉(zhuǎn)換用途前提

D、重新利用前提

8、運用收益法評估收益性房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用(　)的收益估計值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

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二、多項選擇題

1、最高最佳使用包括(　)上的最佳。

A、用途

B、規(guī)模

C、集約度

D、檔次

E、規(guī)劃

2、最高最佳利用必須同時滿足以下條件(　)。

A、法律上允許

B、技術(shù)上可能

C、經(jīng)濟上可行

D、價值可取

E、流程上緊湊

3、下列有助于把握最高最佳利用原則的原理是(　)。

A、適合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、邊際效用

E、收益遞增遞減原理

4、在房地產(chǎn)抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括(　)。

A、在運用比較法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B、在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價

C、在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D、在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應低估折舊

E、在運用假設(shè)開發(fā)法時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應高估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

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三、判斷題

1、某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日報市規(guī)劃局批準變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規(guī)劃局批準變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估需補交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)【2011年真題】

對

錯

2、不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，估價對象狀況一定是價值時點的狀況。(　)

對

錯

3、在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。 (　)【2004年試題】

對

錯

4、如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。(　)

對

錯

5、遵循了最高最佳利用原則，但并不意味著一定遵循了合法原則中對估價對象依法利用的要求。 (　)

對

錯

6、收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。 (　)

對

錯

7、某塊帶有陳舊建筑物200平方米的空地，地價為2500元/平方米，建筑面積400平方米，拆除建筑物費用50元/平方米，殘值150元/平方米，則該地塊總價為54萬元。 (　)

對

錯

8、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》針對不通的估價方法，提出了相應的要求，在運用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，按謹慎原則要求，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。(　)

對

錯

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】替代原則要求估價結(jié)果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。參見教材P165。

2、【正確答案】C

【答案解析】替代原則是針對估價結(jié)果而言的。參見教材P166。

3、【正確答案】A

【答案解析】重新裝修價值=6500/1.1-800*1.1^0.5-500=4646，

改變用途價值=8000/1.1-2160*1.1^0.5-500=4713。

4、【正確答案】C

【答案解析】收益遞減規(guī)律是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。參見教材P168。

5、【正確答案】D

【答案解析】適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P170。

6、【正確答案】C

【答案解析】認為現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估價。參見教材P171。

7、【正確答案】A

【答案解析】現(xiàn)有房地產(chǎn)應維持現(xiàn)狀的條件是：新房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。參見教材P170。

8、【正確答案】B

【答案解析】采用收益法評估收益性房地產(chǎn)的抵押價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值。參見教材P172。

二、多項選擇題

1、【正確答案】ABD

【答案解析】最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模和最佳的檔次。參見教材P167。

2、【正確答案】ABC

【答案解析】選項D錯誤，最高最佳利用應當滿足的是價值最大化，選項E錯誤，流程上緊湊無關(guān)最高最佳利用原則。參見教材P167。

3、【正確答案】ABE

【答案解析】收益遞增遞減原理，均衡原理，適合原理，這三個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳利用原則。參見教材P168。

4、【正確答案】ACD

【答案解析】B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;E不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P172。

三、判斷題

1、【正確答案】對

【答案解析】價值時點只有一個。補地價，是按照新規(guī)劃對應的時間作為估計時點，新規(guī)劃對應的時間為2011年5月9日。但是估價對象的狀況要回溯2009年12月1日時房地產(chǎn)狀況。參見教材P163。

2、【正確答案】錯

【答案解析】不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。參見教材P163。

3、【正確答案】錯

【答案解析】在上述情況下價值時點應為現(xiàn)在，而估價對象為歷史狀況下的情形。參見教材P163。

4、【正確答案】對

【答案解析】如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。參見教材P165。

5、【正確答案】錯

【答案解析】遵循了最高最佳利用原則，則必然遵循了合法原則中對估價對象依法利用的要求。參見教材P167。

6、【正確答案】對

【答案解析】收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。參見教材P168。

7、【正確答案】對

【答案解析】地塊總價=200×2500-400×50+400×150=54萬。參見教材P169。

8、【正確答案】對

【答案解析】運用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，按謹慎原則要求，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P172。

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