2019房地產估價師《理論與方法》專項練習：房地產估價原則(2)

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一、單項選擇題

1、(　)要求房地產估價結果與類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內。

A、差異原則

B、類似原則

C、替代原則

D、可比原則

2、替代原則是針對(　)而言的。

A、房地產狀況

B、估價對象

C、估價結果

D、估價目的

3、某宗房地產在現(xiàn)狀下持續(xù)經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是(　)?！?011年真題】

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發(fā)

4、(　)是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。

A、均衡原理

B、使用管制

C、收益遞減規(guī)律

D、邊際效用遞減規(guī)律

5、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價對象最佳用途的經濟學原理是(　)?！?008年試題】

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、適合原理

6、當新用途的房地產價值-改變用途的必要支出及應得利潤大于現(xiàn)用途的房地產價值時應以(　)為前提進行估價。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝飾裝修改造

C、改變用途

D、重新利用

7、如果某房地產現(xiàn)狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以(　)進行估價。【2003年試題】

A、保持現(xiàn)狀前提

B、裝修改造前提

C、轉換用途前提

D、重新利用前提

8、運用收益法評估收益性房地產抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用(　)的收益估計值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

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二、多項選擇題

1、最高最佳使用包括(　)上的最佳。

A、用途

B、規(guī)模

C、集約度

D、檔次

E、規(guī)劃

2、最高最佳利用必須同時滿足以下條件(　)。

A、法律上允許

B、技術上可能

C、經濟上可行

D、價值可取

E、流程上緊湊

3、下列有助于把握最高最佳利用原則的原理是(　)。

A、適合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、邊際效用

E、收益遞增遞減原理

4、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括(　)。

A、在運用比較法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B、在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價

C、在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D、在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊

E、在運用假設開發(fā)法時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應高估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

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三、判斷題

1、某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設用地使用權出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日報市規(guī)劃局批準變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規(guī)劃局批準變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產估價機構評估需補交的土地使用權出讓金數(shù)額，則估價時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)【2011年真題】

對

錯

2、不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，估價對象狀況一定是價值時點的狀況。(　)

對

錯

3、在房地產損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。 (　)【2004年試題】

對

錯

4、如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。(　)

對

錯

5、遵循了最高最佳利用原則，但并不意味著一定遵循了合法原則中對估價對象依法利用的要求。 (　)

對

錯

6、收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。 (　)

對

錯

7、某塊帶有陳舊建筑物200平方米的空地，地價為2500元/平方米，建筑面積400平方米，拆除建筑物費用50元/平方米，殘值150元/平方米，則該地塊總價為54萬元。 (　)

對

錯

8、《房地產抵押估價指導意見》針對不通的估價方法，提出了相應的要求，在運用假設開發(fā)法評估房地產價值時，按謹慎原則要求，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。(　)

對

錯

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】替代原則要求估價結果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產在同等條件下的正常價格。參見教材P165。

2、【正確答案】C

【答案解析】替代原則是針對估價結果而言的。參見教材P166。

3、【正確答案】A

【答案解析】重新裝修價值=6500/1.1-800*1.1^0.5-500=4646，

改變用途價值=8000/1.1-2160*1.1^0.5-500=4713。

4、【正確答案】C

【答案解析】收益遞減規(guī)律是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。參見教材P168。

5、【正確答案】D

【答案解析】適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P170。

6、【正確答案】C

【答案解析】認為現(xiàn)有房地產改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估價。參見教材P171。

7、【正確答案】A

【答案解析】現(xiàn)有房地產應維持現(xiàn)狀的條件是：新房地產的價值-將現(xiàn)有房地產改變?yōu)樾路康禺a的必要支出及應得利潤<現(xiàn)有房地產的價值。參見教材P170。

8、【正確答案】B

【答案解析】采用收益法評估收益性房地產的抵押價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值。參見教材P172。

二、多項選擇題

1、【正確答案】ABD

【答案解析】最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模和最佳的檔次。參見教材P167。

2、【正確答案】ABC

【答案解析】選項D錯誤，最高最佳利用應當滿足的是價值最大化，選項E錯誤，流程上緊湊無關最高最佳利用原則。參見教材P167。

3、【正確答案】ABE

【答案解析】收益遞增遞減原理，均衡原理，適合原理，這三個經濟學原理有助于把握最高最佳利用原則。參見教材P168。

4、【正確答案】ACD

【答案解析】B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;E不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P172。

三、判斷題

1、【正確答案】對

【答案解析】價值時點只有一個。補地價，是按照新規(guī)劃對應的時間作為估計時點，新規(guī)劃對應的時間為2011年5月9日。但是估價對象的狀況要回溯2009年12月1日時房地產狀況。參見教材P163。

2、【正確答案】錯

【答案解析】不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。參見教材P163。

3、【正確答案】錯

【答案解析】在上述情況下價值時點應為現(xiàn)在，而估價對象為歷史狀況下的情形。參見教材P163。

4、【正確答案】對

【答案解析】如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。參見教材P165。

5、【正確答案】錯

【答案解析】遵循了最高最佳利用原則，則必然遵循了合法原則中對估價對象依法利用的要求。參見教材P167。

6、【正確答案】對

【答案解析】收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。參見教材P168。

7、【正確答案】對

【答案解析】地塊總價=200×2500-400×50+400×150=54萬。參見教材P169。

8、【正確答案】對

【答案解析】運用假設開發(fā)法評估房地產價值時，按謹慎原則要求，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P172。

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