2019年房地產估價師考試理論與方法備考習題(4)

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單項選擇題

1、假設開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產價值的( )的“倒算法”。

A、市場法

B、收益法

C、成本法

D、長期趨勢法

2、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現根據城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用( )進行估價。

A、比較法

B、成本法

C、假設開發(fā)法

D、長期趨勢法

3、測算( )的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內，同時使建設成本等成本、費用、稅金在開發(fā)過程的各個階段得到有效控制，不至于在開發(fā)過程中出現成本失控。

A、待開房地產最高費用

B、待開房地產預期利潤

C、待開房地產最高價格

D、待開房地產最優(yōu)資源

4、某房地產開發(fā)項目建筑面積3850m²，建設期22年，根據市場調查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850 元/m² ，折現率為15%。開發(fā)完成后的房地產于建設期初的價值為( )萬元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

5、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是( )。

A、估算后續(xù)開發(fā)經營期

B、估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C、估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D、估算投資利息和開發(fā)利潤

6、假設開發(fā)法的估價前提不包括下列( )。

A、業(yè)主自行開發(fā)

B、自愿轉讓開發(fā)

C、被迫轉讓 開發(fā)

D、被迫開發(fā)

7、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為 1 1 年，實際建設期為 5 1.5 年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為 5 0.5 年，通過市場調查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為 3 3 年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設期應為( )年。

A、1

B、1.5

C、2

D、2.5

8、在最佳開發(fā)經營方式的選取中，要弄土地的區(qū)位狀況，包括下列( )。

A、坐落

B、面積

C、容積率

D、開發(fā)程度

9、假設開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括( )。

A、續(xù)建利潤

B、管理費用

C、銷售費用

D、投資利息

10、未來開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用( )評估。

A、收益法

B、比較法

C、成本法

D、長期趨勢法【答案解析請翻頁查看】

1、【答案】C

【解析】本題考查的是假設開發(fā)法的理論依據。假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產價值的成本法的“倒算法”。參見教材 P320。

2、【答案】C

【解析】本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。假設開發(fā)法適用的估價對象不僅是房地產開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產，都適用假設開發(fā)法估價。參見教材 P320。

3、【答案】A

【解析】本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。測算最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內，同時使建設成本等成本、費用、稅金在開發(fā)過程的各個階段得到有效控制，不至于在開發(fā)過程中出現成本失控。參見教材 P321。

4、【答案】C

【解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235 萬。參見教材 323。

5、【答案】D

【解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。投資利息和開發(fā)利潤，只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。動態(tài)分析法中，包含在折現率中考慮了。這兩個項目隱含在折現的過程中，通過調整折現率來考慮。參見教材 P323。

6、【答案】D

【解析】本題考查的是假設開發(fā)法的估價前提。假設開發(fā)法的估價前提包括：業(yè)主自行開發(fā)前提;自愿轉讓開發(fā)前提;被迫轉讓開發(fā)前提。參見教材 P324。

7、【答案】D

【解析】本題考查的是假設開發(fā)法的估價前提。后續(xù)建設期是從取得在建工程的時間，到竣工的時間。正常建設期為 1 年，實際建設期為 1.5 年，說明花了 1.5 年時間，只干了 1 年的工程進度。正常建設期為 3 年，還剩 2 年的后續(xù)建設期。由于在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)還需要正常期限 0.5 年，總后續(xù)建設期 2.5 年。參見教材 P324。

8、【答案】A

【解析】本題考查的是最佳開發(fā)經營方式的選取。選項 BD 屬于實物狀況;選項 C 屬于權益狀況。參見教材 P325。

9、【答案】A

【解析】本題考查的是按估價對象和開發(fā)完成后的房地產狀況細化的公式。在求取在建工程價值時，需要減去續(xù)建利潤。求取舊房價值時，不需要考慮此項內容。參見教材 P328。

10、【答案】B

【解析】本題考查的是按開發(fā)完成后的房地產經營方式細化的公式。未來開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用比較法評估。參見教材 P329。

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