2019年房地產估價師理論與方法日常訓練題(1)

判斷

1.某注冊房地產估價師王某擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產估價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是專業(yè)估價與非專業(yè)估價。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，王某對自己的房屋進行估價，是個人行為，不是由專業(yè)機構完成，缺乏公信力，不具備專業(yè)估價的全部特征，因而不是專業(yè)房地產估價。參見教材P2。

2.房地產估價應是代替市場定價而不是模擬市場定價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價。參見教材P6。

3.房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業(yè)估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產估價本質上是評估房地產價值。評估房地產的價值而不是價格。參見教材P5。

4.在某房地產價格咨詢報告中，張估價師對某房地產價格在商業(yè)開發(fā)前提下進行了估價，開發(fā)商采信了張估價師的報告意見，參與了該地塊的拍賣競投，并最終以略高于張估價師估價結果的價格取得了該地塊的土地使用權。但是其后受金融危機影響，該地塊市場價格暴跌。張估價師因此需要承擔不實估價的法律責任。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產估價是提供價值意見。房地產估價僅提供價值意見，而不作價格保證。而且張估價師做的是咨詢報告。

這個案例也顯示出“估價假設”的重要，商業(yè)開發(fā)前提就是估價假設，在咨詢報告中，如果張估價師注明了未考慮可能的金融危機的影響，則更能幫助張估價師回避風險。參見教材P7。

5.鑒證性估價的法律責任高于咨詢性估價的法律責任。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產估價是提供價值意見。鑒證性估價要提供給委托人以外的第三方使用，而咨詢性估價主要是委托人自己使用。鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。參見教材P7。

6.一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產估價誤差應在合理范圍內。判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格可能是非正常交易價格，不見得是正常合理價格。判斷方法一般是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同一價值時點下的重新估價結果進行比較。參見教材P9。

7.制定估價標準和規(guī)范，目的在于防范和減少估價誤差。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產估價誤差應在合理范圍內。估價標準或規(guī)范、準則、規(guī)則、辦法，是為了避免不同的估價師對同一估價對象的同一估價目的、同一估價時間的估價結果出現(xiàn)重大偏差。參見教材P10。

8.在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關人。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價委托人。判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。再比如，法院司法處置拍賣房地產，法院是委托人，但是不是利害關系人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。參見教材P29。

9.委托人委托估價、獲取估價報告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價當事人。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用，也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。也是舉反例排除。參見教材P28。

10.由于委托人不同，不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產估價誤差應在合理范圍內。不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，其主要原因應該在于掌握的有關信息不同。但是委托人不同，不能成為評估價值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見教材P9。

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