2019年房地產(chǎn)估價師案例分析日常練習(xí)題(3)

單項選擇題

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點的說法中，錯誤的是( )。

A、從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價值時點在估價作業(yè)期之前

B、從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信

任的評估機(jī)構(gòu)評估

C、從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)

行的評估

D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種

咨詢性

2、對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價時，首選方法之一是( )。

A、成本法

B、收益法

C、基準(zhǔn)地價修正法

D、假設(shè)開發(fā)法

3、關(guān)于在建工程抵押，下列說法錯誤的是( )。

A、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)不隨之抵押

B、該房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則

C、請抵押人出具在建工程在價值時點是否拖欠建筑工程價款的書面說明

D、該房地產(chǎn)抵押要把握市場風(fēng)險

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的是( )。

A、開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)可以與未出售的房地產(chǎn)一起抵押

B、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的口頭同意

C、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~

D、預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須取得商品房預(yù)售許可證

5、下列關(guān)于房屋征收估價相關(guān)規(guī)定的表述中，不正確的是( )。

A、被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日

B、評估房屋征收價值時需要考慮抵押、查封等因素的影響

C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其

他不動產(chǎn)的價值

D、對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)

的市場價值

6、當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇( )前提進(jìn)行估價。

A、業(yè)主自行開發(fā)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)

C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)

D、被迫開發(fā)

7、按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分時，房地產(chǎn)損害可分為實物損害、區(qū)位損害和( )。

A、實體損害

B、功能損害

C、環(huán)境損害

D、權(quán)益損害

8、某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2015年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2015年8月商場投資100 萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2015年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，設(shè)以上最終確定的價格為 P，若為投?；馂?zāi)險而對商場進(jìn)行估價，則評估價值為( )。

A、P

B、P 加上商場的土地使用權(quán)價格

C、P 減去商場的土地使用權(quán)價格

D、P 加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 

9、( )是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動的前提。

A、產(chǎn)權(quán)明晰

B、收益均衡

C、成本低廉

D、風(fēng)險較低

10、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移時，可選用的估價方法一般不包括( )。

A、比較法

B、假設(shè)開發(fā)法

C、成本法

D、收益法

答案

單項選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的特點。從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價值時點則在估價作業(yè)期之后。參見教材 P196。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。參見教材 P197。

3、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。參見教材 P219。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。選項 A 錯誤，開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;選項 B 錯誤，以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的書面同意;選項 D 錯誤，預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。參見教材 P221。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。選項 B 錯誤，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定：被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材 P245。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價方法和結(jié)果確定。當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價;當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。參見教材 P246。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：實物損害(又可分為實體損害和功能損害);權(quán)益損害;區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。參見教材 P277。

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點。投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值。P 是商場房地產(chǎn)價格，故選 C。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價類型。產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動的前提。參見教材 P294。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價方法的選用。房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。參見教材 P295。

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