2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題及答案(二)

1.指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤

有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2008年1月10日的市場價(jià)格。計(jì)算公式如下：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得成本+建筑物重置總價(jià)-建筑物折舊

1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為180元/㎡，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3000元/㎡。則估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：

建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:

建筑物折舊=建筑物重置總價(jià)×(1-成新率)

其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

4.估價(jià)對象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格為：

房地產(chǎn)總價(jià)=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

房地產(chǎn)單價(jià)=187760/93.88=2000(元/㎡)

【答案解析請翻頁查看】

參考答案

1.

【正確答案】：1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);

2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3000×93.88=281640(元);

3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。

2.

【正確答案】：1.“估價(jià)方”中缺少資質(zhì)等級(jí);

2.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對象的概況內(nèi)容不全(缺少區(qū)位狀況的描述);

3.估價(jià)目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求;

4.價(jià)值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求;

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