2021年房地產估價師《理論與方法》模擬練習題（十一）

單項選擇題

1.因公共利益的需要征收處于正常生產經營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內的建設用地使用權為劃撥性質，對該企業(yè)給予的補償不包括(　)。

A.該房屋占用范圍的建設用地使用權價值的補償

B.搬遷后可繼續(xù)使用的機器設備價值的補償

C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時安置的補償

D.因征收房屋造成的企業(yè)停產停業(yè)損失的補償

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產征收和征用的需要。在房地產征收、征用中不僅需要評估房地產價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產造成的家具、電器、機器設備、物資等動產的搬遷費用、臨時安置費用和停產停業(yè)損失。參見教材P20。

2.關于估價依據選取或應用的說法，正確的是(　)。

A.估價依據應根據估價對象和估價結果來選取

B.《房地產估價規(guī)范》應作為估價依據，且其對估價的要求是最低要求

C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據的資料可不審慎檢查

D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價依據。選項B正確，國家標準《房地產估價規(guī)范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線。選項A錯誤，在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取;選項C錯誤，對估價委托人提供的作為估價依據的資料都應該嚴格認真審核;選項D錯誤，估價師聲明、估價假設是和估價依據平行的概念。參見教材P34。

3.關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是(　)。

A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

B.注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見

C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與委托人討論估價結果

D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格一致

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價結果。雖然要求估價結果是合理的，但實際上的估價結果可能帶有估價師的個人因素，受其專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結果和實際上的估價結果又都可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同。出現這種情況的原因不一定是估價結果有問題，可能是成交價格受到交易者的個別情況的影響，或者房地產市場狀況、估價對象狀況因成交日期與價值時點不同而發(fā)生了變化。參見教材P36。

4.相鄰房地產的權利人應正確處理相鄰關系，相鄰關系的產生是因房地產具有(　)的特性。

A.易受限制

B.獨一無二

C.相互影響

D.不可移動

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產的特性。正是由于房地產具有相互影響特性，產生了“相鄰關系”。并且法律規(guī)定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。參見教材P64。

5.下列對某宗房地產狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是(　)。

A.該房地產附近有一條收費道路，轎車通行費為每輛10元

B.該房地產一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級道路

C.該房地產距公交車站約500m，平均每隔6min有一輛公交車經過

D.該房地產附近有社會停車場，停車位數量為600個

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產區(qū)位狀況描述。選項ACD分別屬于交通條件描述中的交通收費情況、出入可利用的交通工具和停車方便程度。選項B是位置描述中的臨街狀況描述。參見教材P80。

6.利用收益法或假設開發(fā)法評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現率應是(　)。

A.典型投資者所要求的社會一般報酬率

B.典型投資者所要求的社會最高報酬率

C.特定投資者所要求的最低報酬率

D.特定投資者所要求的最高報酬率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資價值。如報酬率或折現率，評估市場價值時所采用的應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率，而評估投資價值時應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。參見教材P92。

7.某人承租了一商業(yè)房地產，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產在3年租期內的凈租金為50萬元/年，同期的市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權益價值為(　)萬元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是承租人權益價值。承租人權益價值即租賃權價值，是承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值，即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。承租人權益價值=(65-50)/7%×[1-1/(1+7%)3]=39.36萬元。參見教材P99。

8.某房地產的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產的市場價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產的總價值為(　)萬元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。房地產總價=4200×3000×3=3780萬元。參見教材P105。

9.下列影響房地產價格的因素中，會導致房地產價格下降的因素是(　)。

A.控制土地供應量

B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入

C.增加房地產保有環(huán)節(jié)稅收

D.提高城市化水平

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產價格的影響因素。增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，實際上是增加了持有房地產的成本，會使自用需求者傾向于購置較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機，從而會減少需求、減少囤積、增加供給，進而導致房地產價格下降。參見教材P139。

10.實際估價中，評價某建筑物的新舊程度時，不需要考慮的實物因素是(　)。

A.建筑規(guī)模

B.建筑物年齡

C.維護狀況

D.工程質量

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產自身因素。建筑物的新舊程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維護狀況、完損狀況、工程質量等。總的來說，建筑物越新，價值越高;反之，價格越低。參見教材P126。

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