2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習題（十一）

單項選擇題

1.因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對該企業(yè)給予的補償不包括(　)。

A.該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價值的補償

B.搬遷后可繼續(xù)使用的機器設(shè)備價值的補償

C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時安置的補償

D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費用、臨時安置費用和停產(chǎn)停業(yè)損失。參見教材P20。

2.關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是(　)。

A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取

B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求

C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查

D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價依據(jù)。選項B正確，國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線。選項A錯誤，在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取;選項C錯誤，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料都應(yīng)該嚴格認真審核;選項D錯誤，估價師聲明、估價假設(shè)是和估價依據(jù)平行的概念。參見教材P34。

3.關(guān)于估價結(jié)果形成和確定的說法，錯誤的是(　)。

A.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

B.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在估價之前征求估價委托人對估價結(jié)果的意見

C.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在出具報告之前與委托人討論估價結(jié)果

D.合理的估價結(jié)果與估價對象在市場上的成交價格一致

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價結(jié)果。雖然要求估價結(jié)果是合理的，但實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的個人因素，受其專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因不一定是估價結(jié)果有問題，可能是成交價格受到交易者的個別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場狀況、估價對象狀況因成交日期與價值時點不同而發(fā)生了變化。參見教材P36。

4.相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有(　)的特性。

A.易受限制

B.獨一無二

C.相互影響

D.不可移動

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”。并且法律規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。參見教材P64。

5.下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是(　)。

A.該房地產(chǎn)附近有一條收費道路，轎車通行費為每輛10元

B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級道路

C.該房地產(chǎn)距公交車站約500m，平均每隔6min有一輛公交車經(jīng)過

D.該房地產(chǎn)附近有社會停車場，停車位數(shù)量為600個

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。選項ACD分別屬于交通條件描述中的交通收費情況、出入可利用的交通工具和停車方便程度。選項B是位置描述中的臨街狀況描述。參見教材P80。

6.利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是(　)。

A.典型投資者所要求的社會一般報酬率

B.典型投資者所要求的社會最高報酬率

C.特定投資者所要求的最低報酬率

D.特定投資者所要求的最高報酬率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資價值。如報酬率或折現(xiàn)率，評估市場價值時所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率，而評估投資價值時應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。參見教材P92。

7.某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期的市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權(quán)益價值為(　)萬元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是承租人權(quán)益價值。承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值，即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。承租人權(quán)益價值=(65-50)/7%×[1-1/(1+7%)3]=39.36萬元。參見教材P99。

8.某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價值為(　)萬元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。房地產(chǎn)總價=4200×3000×3=3780萬元。參見教材P105。

9.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的因素是(　)。

A.控制土地供應(yīng)量

B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入

C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收

D.提高城市化水平

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格的影響因素。增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會使自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機，從而會減少需求、減少囤積、增加供給，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。參見教材P139。

10.實際估價中，評價某建筑物的新舊程度時，不需要考慮的實物因素是(　)。

A.建筑規(guī)模

B.建筑物年齡

C.維護狀況

D.工程質(zhì)量

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。建筑物的新舊程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維護狀況、完損狀況、工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物越新，價值越高;反之，價格越低。參見教材P126。

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