2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》練習(xí)題（十三）

(一)某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2 的商業(yè)用地于 2007 年 10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估，該宗地的剩余使用期限為 39 年，兩種估價(jià)方法測算出的結(jié)果分別為 2000 元/m2 和 2300 元/m2。假設(shè) 2006 年 10 月和 2007 年 10 月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為 102、106;土地報(bào)酬率為 6%。

1.運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是( )。

A.[2000，2300]

B.[2030，2270]

C.[2060，2240]

D.[2090，2210]

『正確答案』D

『答案解析』本考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。2007 年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》中提到的加權(quán)算術(shù)平均法權(quán)重比為 30%和 70%，08 年和 09 年教材中已刪除這部分內(nèi)容故本知識點(diǎn)為拓展內(nèi)容，作簡單了解即可。

2.假設(shè)該宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用權(quán)價(jià)格為 2250 元/m2，則該宗地于 2006 年 10

月 21 日的土地使用權(quán)價(jià)格是( )元/m2。

A.2136

B.2165

C.2179

D.2206

『正確答案』C

『答案解析』本考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

2250×102/106×[1-1/(1+6%)40] /[1-1/(1+6%)39]=2179 元/m2。

(二)甲公司所有的廠房位于某城市中心，于 1986年 4 月 30 日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年。甲公司于 2006 年 4 月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為 40 年。自 2006 年 4 月 30 日起至 2046 年 4 月 29 日止，約定不可續(xù)期。2008 年 4 月 30 日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價(jià)出資成立合資公司。

3.如果采用收益法估價(jià)，下列關(guān)于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是()。

A.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為 28 年

B.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為 28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價(jià)值的影響

C.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為 38年

D.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為 38 年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響

『正確答案』C

『答案解析』本考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。工廠改建為超市，生產(chǎn)用房

改為非生產(chǎn)用房，建筑物壽命會(huì)延長的，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余年限均為 38 年。

4.若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入為 6000 萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共 4000 萬元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的 6%，商品銷售稅金及附加為年經(jīng)營收入的 8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的 10%。若 2008 年 4 月 30 日同類建筑物重置價(jià)值為 4500 萬元，房屋資本化率為 8%，土地資本化率為6%。采用直接資本化法測算該宗物業(yè)的價(jià)值為()萬元。

A.6625 B.7333

C.7571 D.8833

『正確答案』B

『答案解析』本考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房地產(chǎn)的凈收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530 萬元，建筑物凈收益=4500×8%=360 萬元

(a=v×r)，土地的凈收益=房地產(chǎn)凈收益–房屋凈收益=530-360=170 萬元，則土地的價(jià)值=a/r=170/6%=2833 萬元，房地產(chǎn)價(jià)值根據(jù)直接資本化法為=4500+2833=7333 萬元。

5.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中，正確的是( )。A.項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改

造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤B.項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益C.項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法。

(三)某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積 5000m2，其中建設(shè)用地面積 4500 m2，代征地面積 500 m2，規(guī)劃建筑面積為 15000 m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)于 2008 年 10 月 18 日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價(jià)款和 3%的契稅，取得了國有土地使用證。至 2009 年 10 月 18 日，該項(xiàng)目已投入 70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì) 1 年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其于 2009 年 10 月 18 日的抵價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價(jià)為 6650 元/m2，且按每月 1%遞增;平均投資利潤率為8%，貸款年利率為 7.47%，折現(xiàn)率為 10%。

6.下列關(guān)于在建工程抵的表述中，正確的是()。

A.在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過總投資的 35%時(shí)才可以設(shè)定抵

B.在建工程只有當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才可以設(shè)定抵

C.在建工程抵權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，設(shè)定抵權(quán)后增建設(shè)的部分不能處置D.在建工程抵權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先順序?yàn)橘彿靠?、建筑工程款、銀行債權(quán)

『正確答案』D

『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)抵估價(jià)的法律規(guī)定。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問的批復(fù)(2002 年 6 月 11 日最高人民法院審判委員會(huì)第 1225 次會(huì)議通過)法釋〔2002〕16 號上海市高級人民法院：你院滬高法〔2001〕14 號《關(guān)于合同法第 286 條理解與適用問的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》

第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先

受償權(quán)不得對抗買受人。

三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，

不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定

的竣工之日起計(jì)算。最

五、本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行。

7.若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進(jìn)行估價(jià)，下列關(guān)于投資利潤率選取

的表述中，正確的是()。

A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率相同B.成本法采用的投資利潤率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率C.成本法采用的投資利潤率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較

『正確答案』D

『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)抵估價(jià)的法律規(guī)定。成本法是典型的開發(fā)商進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤(平均利潤);假設(shè)開發(fā)法是取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，不包括待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出和應(yīng)得的利潤。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材 P282 頁和 P331。

8.采用成本法估價(jià)時(shí)，土地部分以基地價(jià)修正法計(jì)算的單價(jià)為 2300 元/m2，則土地總價(jià)為(　)。

A.1035.0

B.1066.1

C.1150.0

D.1184.5

『正確答案』D

『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)抵估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。2300×5000×(1+3%)

=1184.5 萬元。

9.采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )

萬元。

A.9734.2B.10218.3

C.10407.5D.10458.8

『正確答案』B

『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)抵估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。[6650×(1+1%)12×15000]

÷(1+10%)1=10218.3 萬元。

(十七)甲公司擁有一宗面積為 80000m2 的工業(yè)用地，地上建有面積為 50000m2 的廠房及 10000m2 的自用辦公樓。一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅。

10.甲公司因申請貸款委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值，受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)()。

A.按工業(yè)用途估價(jià)

B.按居住用途估價(jià)

C.按工業(yè)用途評估廠房價(jià)值，按辦公用途評估自用辦公樓價(jià)值

D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價(jià)，然后予以綜合

『正確答案』A

『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)抵估價(jià)的法律規(guī)定。一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市

住宅。如果甲公司已經(jīng)把此工廠的用途變更為居住，則應(yīng)該按照居住用途估價(jià);這里甲公司并沒

有改變土地用途，按照合法原則，還是需要按照工業(yè)用途估價(jià)。

11.受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵估價(jià)時(shí)，正確的思路是(

A.地價(jià)按照工業(yè)用地評估，廠房價(jià)值按照重置價(jià)格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價(jià)等進(jìn)行評估

B.按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產(chǎn)的價(jià)值

C.地價(jià)按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評估D.根據(jù)某市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價(jià)按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照

重置價(jià)格采用成本法評估
『正確答案』C

『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)抵估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。地價(jià)按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評估。

12.如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為( )。

A.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值

B.被遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失C.被拆遷房屋的價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失D.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失

『正確答案』D

『答案解析』本考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失。

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