2021房地產(chǎn)估價師《理論方法》備考：房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)(重點(diǎn)掌握)

考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)(五點(diǎn))(重點(diǎn)掌握)

特點(diǎn)1：評估的是價值，不是價格

價值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的“中心”。

價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。由于定價決策、個人偏好或交易者之間的利害關(guān)系甚至無知等原因，時常出現(xiàn)“低值高價”、“高值低價”的價格背離價值情況。

房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)價值，而不是價格。

特點(diǎn)2：房地產(chǎn)估價是模擬市場定價，不是代替市場定價

市場營銷學(xué)中的4Ps定價：成本加成法、取脂定價法、心理定價法等等。

房地產(chǎn)價值由客觀市場力量決定，由眾多市場參與者的價值判斷形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。

要排除個別因素。

房地產(chǎn)價值是客觀存在的，估價師運(yùn)用專業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值，而不是“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。

房地產(chǎn)估價，從形式上看是主觀定價行為，但實(shí)質(zhì)上需模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。

具體估價時，估價師模擬房地產(chǎn)市場機(jī)制的作用，考慮估價對象的市場參與者如何思考其價格，模擬該估價對象的市場參與者的思維進(jìn)行估價。

特點(diǎn)3：房地產(chǎn)估價提供價值意見，不作價格保證

估價機(jī)構(gòu)和估價師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份，發(fā)表對估價對象價值或價格的專業(yè)意見，供委托人及估價結(jié)果使用者參考使用，但不是對估價對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價格的保證。

——僅是參考意見，不是價格保證。

估價機(jī)構(gòu)和估價師不可以不負(fù)責(zé)任地隨意發(fā)表意見。

法律責(zé)任：

鑒證性估價法律責(zé)任大于咨詢性估價法律責(zé)任。

特點(diǎn)4：估價有誤差，但應(yīng)在合理范圍內(nèi)(必考考點(diǎn))

估價準(zhǔn)確性：

①合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值(誤差不可避免)。估價在信息不完全和不確定因素下作出，且估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有評估價值都有一定程度的誤差。

評估價值=真實(shí)價值+誤差。

③不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價誤差容忍度較高，但誤差范圍要適度。——度較難把握。

④判斷誤差，理論上是將評估價值與真實(shí)價值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。

一般不用實(shí)際成交價格判斷誤差(因?yàn)槭袌鰴C(jī)制扭曲時，存在非正常交易價格的情況，參見市場法的相關(guān)內(nèi)容)

而用合格估價師對同一估價對象、同一估價目的、同一時間的重新估價結(jié)果。(——復(fù)核評估)

⑤間接方法——考察履行估價程序是否存在瑕疵。檢查估價程序有無疏漏、估價參數(shù)是否合理、估價方法是否適用，間接對其估價結(jié)果肯定或否定。

防止出現(xiàn)較大誤差——制定估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

目前我國技術(shù)規(guī)范有4個：

①《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(國家標(biāo)準(zhǔn));

②《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》;

③《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;

④《國有土地上房屋征收評估辦法》。

特點(diǎn)5：既是科學(xué)也是藝術(shù)

估價師在評估房地產(chǎn)價值時，需要將理論方法與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)完美的結(jié)合起來。

應(yīng)該增加科學(xué)成分，減少藝術(shù)成分。

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