2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理考前練習(xí)6

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。)

　　1.下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是 ( )

　　A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B周期風(fēng)險(xiǎn)

　　C比較風(fēng)險(xiǎn) D變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：C

　　解析：比較風(fēng)險(xiǎn)為個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　2.某一時(shí)段房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4,那么,用資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為( )

　　A 6% B8.4% C11% D15%

　　答案：B

　　解析：4%+0.4(15%-4%)=8.4%

　　3.某開(kāi)發(fā)商擬向銀行貸款1500萬(wàn)元,借用5年一次還清,甲銀行貸款利率為17%,按年單利計(jì)息,乙銀行貸款年利率為16%,按月復(fù)利計(jì)息,問(wèn)向( )貸款較經(jīng)濟(jì).

　　A甲銀行 B乙銀行 C甲乙同樣 D無(wú)法比較

　　答案：A

　　解析：甲銀行:1500+1500*17%*5=2775

　　乙銀行:1500+(1+16%/12)60=3320.71

　　因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟(jì).

　　4.房地產(chǎn)的( )性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng).

　　A不可移動(dòng)性 B 適應(yīng)性

　　C 各異性 D相互影響性

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng).

　　5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是( )

　　A 3.75% B 7.5% C 15% D 15.87%

　　答案：D

　　解析：i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%

　　6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù),下列表示正確的是( )

　　A (P / A,i,n) B (A/P,i,n) C (A/F,i,n) D (F/A,i,n)

　　答案：B

　　解析：(A/P,i,n)為等額序列支付資金回收系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法.

　　7.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于( )

　　A是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值 B是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值

　　C是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值

　　D采用名義利率還是實(shí)際利率

　　答案：C

　　解析：?jiǎn)卫?jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值。

　　8.居民購(gòu)買(mǎi)住宅的行為屬于( )

　　A習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)行為 B尋求多樣化購(gòu)買(mǎi)行為

　　C化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)行為 D復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為

　　答案：D

　　解析：居民購(gòu)買(mǎi)住宅的行為就屬于復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為。9.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為( )

　　A13.0% B33.3% C43.3Ñ4.4%

　　答案：A

　　解析：650/(4500+500)100%=13.0%

　　10. 下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是( )

　　A 三通一平費(fèi)用 B工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)

　　C可行性研究費(fèi)用 D水文地質(zhì)勘探費(fèi)

　　答案：B

　　解析：工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)屬于其它費(fèi)用。

　　11.工作主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，該階段為( )階段。

　　A 投資機(jī)會(huì)研究 B 預(yù)可行性研究

　　C初步可行性研究 D詳細(xì)可行性研究

　　答案：A

　　解析：投資機(jī)會(huì)研究主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。

　　12.對(duì)個(gè)人住房貸款的的還款能力，國(guó)家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在( )以下。

　　A 40% B 50% C 60% D 70%

　　答案：B

　　解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

　　13.詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到( )

　　A 5% B 10 % C 15% D20%

　　答案：B

　　解析：詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)10 %。

　　14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類(lèi)型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于(　)的租金。

　　A 50個(gè)月　　 B　100個(gè)月

　　C 10個(gè)月 D 10年

　　答案：B

　　解析：一般情況下大約為100個(gè)月的租金，如果售價(jià)過(guò)高，那么對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。

　　15.按( )細(xì)分,房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)

　　A交易形式 B用途

　　C目標(biāo)市場(chǎng) D存量增量

　　答案：D

　　解析：按存量增量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。16.邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在( )。

　　A 3個(gè)以上 B 5-10個(gè)之間

　　C 5個(gè)以上 D 3-10個(gè)之間

　　答案：D

　　解析：按照規(guī)定，邀請(qǐng)招標(biāo)一般有3-10個(gè)之間。

　　17.( )是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

　　A面訪(fǎng) B問(wèn)卷 C觀察 D座談

　　答案：B

　　解析：?jiǎn)柧硎鞘占皇仲Y料時(shí)最普遍采用的手段。

　　18.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是( )

　　A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

　　B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率

　　C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

　　D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

　　答案：A

　　解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率

　　19.流動(dòng)比率,下列說(shuō)法不正確的是( )

　　A流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額100%

　　B又稱(chēng)之為“銀行家比率”

　　C又稱(chēng)之為“二對(duì)一比率”。

　　D在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上

　　答案：D

　　解析：在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上.

　　20.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率等于( )乘以100%

　　A開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本

　　B正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

　　C開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值

　　D正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

　　答案： A

　　解析：公式：RPC=DP/TDC 21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為( )萬(wàn)元。

　　A 8.0 B 8.4 C 9.0 D 10.0

　　答案：B

　　解析：由40=5*A1/(1+5%)得出A1=8.4

　　22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指( )所經(jīng)過(guò)的過(guò)程.

　　A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) B獲得土地后到全部工程竣工

　　C從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收 D從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程.

　　23.物業(yè)代理公司通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè),可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行( ).

　　A項(xiàng)目融資 B工程招標(biāo)

　　C市場(chǎng)定位 D物業(yè)管理

　　答案：C

　　解析：物業(yè)代理公司通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè),可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行市場(chǎng)定位.

　　24.反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是( )

　　A還本付息比率 B抵押收益率

　　C投資回報(bào)率 D項(xiàng)目收益率

　　答案：C

　　解析：投資回報(bào)率反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率.

　　25.已知某筆貸款的年名義利率為12%,實(shí)際利率為12.55%,則該筆貸款是按( )作為計(jì)息周期的.

　　A 年 B半年 C季度 D月

　　答案：C

　　解析：常識(shí).

　　26.對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的( )。

　　A差別化 B同質(zhì)化 C多樣化 D獨(dú)特性

　　答案：A

　　解析：對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差別化。

　　27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以( )為中心。

　　A物業(yè)的保值增值 B滿(mǎn)足當(dāng)前的租戶(hù)和新租戶(hù)

　　C物業(yè)的安全 D實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)

　　答案：B

　　解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿(mǎn)足當(dāng)前的租戶(hù)和新租戶(hù)為中心。

　　28.由于出讓計(jì)劃不明確，對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)( )年

　　A 1 B 2 C 3 D 5

　　答案：B

　　解析：對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。29.可行性研究報(bào)告中，一般不包括( )

　　A封面 B摘要 C 初步設(shè)計(jì)方案 D附表

　　答案：C

　　解析：初步設(shè)計(jì)在可行性研究階段后。

　　30.某項(xiàng)目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800元，其中固定成本3000萬(wàn)元，成本與產(chǎn)量呈線(xiàn)性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為(　　)

　　A30000件 B21400件 C21800件 D 15600件

　　答案：B

　　解析：見(jiàn)教材187頁(yè)。

　　31.對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，償債備付率應(yīng)該大于( )

　　A 1 B 1.2 C 1.5 D 2

　　答案：B

　　解析：當(dāng)小于1.2時(shí),表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以?xún)敻懂?dāng)期債務(wù).

　　32.某城市地鐵線(xiàn)的建設(shè),使沿線(xiàn)房地產(chǎn)大大增值,這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的( )性.

　　A適應(yīng)性 B位置固定性 C政策影響性 D相互影響性

　　答案：D

　　解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性.

　　33.增長(zhǎng)點(diǎn)超過(guò)了平衡點(diǎn),這是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的(　　)階段.

　　A　第一　　B第二　　　C第三　　　　D第四

　　答案：B

　　解析：增長(zhǎng)點(diǎn)超過(guò)了平衡點(diǎn),這是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的二階段.

　　34.根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的方法是(　　)

　　A認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法　　　　　B領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　C目標(biāo)定價(jià)法　　　　　　　D成本加成定價(jià)法

　　答案：C

　　解析：目標(biāo)定價(jià)法是根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的方法

　　35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是( )

　　A市場(chǎng)容量調(diào)查 B消費(fèi)行為調(diào)查

　　C市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 D營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查

　　答案：D

　　解析：企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)手段是可控的.

      二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分，備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0。5分。)

　　1.工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、( )

　　A組織 B決策 C 控制 D 協(xié)調(diào) E 反饋

　　答案：ACD

　　2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括

　　A土地供應(yīng)計(jì)劃 B地價(jià)的杠桿作用

　　C誠(chéng)信建設(shè) D稅收政策 E 政府定價(jià)

　　答案：ABD

　　解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)計(jì)劃、價(jià)格、稅收政策等。但不包括誠(chéng)信建設(shè)。

　　3.經(jīng)營(yíng)收入包括( )

　　A銷(xiāo)售收入 B出租收入

　　C自營(yíng)收入 D營(yíng)業(yè)外收入 E上年未分配利潤(rùn)

　　答案：ABC

　　解析：經(jīng)營(yíng)收入包括銷(xiāo)售收入\出租收入 \自營(yíng)收入.

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有( )

　　A土地費(fèi)用 B建安工程費(fèi)用 C 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　D空置率 E容積率

　　答案：ABD

　　解析：CE 主要為置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定因素.

　　5.敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即( )

　　A最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值 B最悲觀預(yù)測(cè)值

　　C最可能預(yù)測(cè)值 D最客觀的預(yù)測(cè)值 E最原始的評(píng)估值

　　答案：ABC

　　解析：三項(xiàng)預(yù)測(cè)值即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值

　　6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中損益表用以計(jì)算( )等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

　　A成本利潤(rùn)率 B投資利潤(rùn)率

　　C資本金利潤(rùn)率 D資本金凈利潤(rùn)率 E資產(chǎn)負(fù)債率

　　答案：BCD

　　解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負(fù)債情況。

　　7.個(gè)人住房抵押貸款包括 ( )

　　A商業(yè)性住房抵押貸款 B商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　C政策性住房抵押貸款 D在建工程抵押貸款

　　E個(gè)人置業(yè)抵押貸款

　　答案：AC

　　解析：個(gè)人住房抵押貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款。

　　8.寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇承租人應(yīng)考慮潛在承租人( )方面。

　　A經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類(lèi)型及需提供的特殊物業(yè)管理內(nèi)容

　　B辦公人員數(shù)量 C聲譽(yù)

　　D財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力 E所需面積大小

　　答案：ACDE

　　解析：不用考慮辦公人員數(shù)量。 9.產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括( )

　　A土地的有限性和稀缺性

　　B投機(jī)需求的膨脹

　　C金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸

　　D開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

　　E開(kāi)發(fā)商之間的非理性行為

　　答案：ABC

　　解析：DE為房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的成因.

　　10.項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括( )

　　A前期工程資料

　　B土建資料

　　C安裝方面的資料

　　D 設(shè)計(jì)文件 E變更資料

　　答案：ABC

　　11.購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程由( )階段構(gòu)成。.

　　A引起需要 B收集信息

　　C評(píng)價(jià)方案 D決定購(gòu)買(mǎi) E買(mǎi)后行為

　　答案：ABCDE

　　12.某投資者用自有資金購(gòu)買(mǎi)了一商業(yè)店鋪，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項(xiàng)目計(jì)劃中將面臨著( )風(fēng)險(xiǎn)。

　　A收益現(xiàn)金流 B資本價(jià)值 C購(gòu)買(mǎi)力 D政策 E政治

　　答案：BCDE

　　解析：形成出租后則不存在收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

　　13.影響財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)計(jì)算結(jié)果的主要因素包括( )

　　A凈現(xiàn)金流量 B貸款利率 C基準(zhǔn)收益率

　　D開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期 E資產(chǎn)負(fù)債率

　　答案：ACD

　　解析：不包手B、E

　　14.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行( ) 和貸款綜合評(píng)價(jià)等方面的評(píng)估.

　　A 客戶(hù)規(guī)模 B 客戶(hù)評(píng)價(jià) C擔(dān)保方式

　　D項(xiàng)目評(píng)估 E項(xiàng)目抵借比

　　答案：BCD

　　解析：金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶(hù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。

　　15.通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域?yàn)? ).

　　A主要區(qū)域 B次要區(qū)域 C規(guī)劃區(qū)域

　　D衍射區(qū)域 E邊界區(qū)域

　　答案：ABE

　　解析：通常把大型零售商業(yè)物的輻射區(qū)域?yàn)橹饕獏^(qū)域、次要區(qū)域、邊界區(qū)域。

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