2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理考前練習(xí)6
一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。)
1.下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是 ( )
A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B周期風(fēng)險(xiǎn)
C比較風(fēng)險(xiǎn) D變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
答案:C
解析:比較風(fēng)險(xiǎn)為個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
2.某一時(shí)段房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%,國(guó)家債券的收益率為4%,房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4,那么,用資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為( )
A 6% B8.4% C11% D15%
答案:B
解析:4%+0.4(15%-4%)=8.4%
3.某開(kāi)發(fā)商擬向銀行貸款1500萬(wàn)元,借用5年一次還清,甲銀行貸款利率為17%,按年單利計(jì)息,乙銀行貸款年利率為16%,按月復(fù)利計(jì)息,問(wèn)向( )貸款較經(jīng)濟(jì).
A甲銀行 B乙銀行 C甲乙同樣 D無(wú)法比較
答案:A
解析:甲銀行:1500+1500*17%*5=2775
乙銀行:1500+(1+16%/12)60=3320.71
因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟(jì).
4.房地產(chǎn)的( )性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng).
A不可移動(dòng)性 B 適應(yīng)性
C 各異性 D相互影響性
答案:A
解析:房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng).
5.已知某筆貸款的年利率為15%,借貸雙方約定按季度計(jì)息,該筆貸款的實(shí)際利率是( )
A 3.75% B 7.5% C 15% D 15.87%
答案:D
解析:i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%
6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù),下列表示正確的是( )
A (P / A,i,n) B (A/P,i,n) C (A/F,i,n) D (F/A,i,n)
答案:B
解析:(A/P,i,n)為等額序列支付資金回收系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法.
7.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于( )
A是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值 B是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值
C是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值
D采用名義利率還是實(shí)際利率
答案:C
解析:?jiǎn)卫?jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值。
8.居民購(gòu)買(mǎi)住宅的行為屬于( )
A習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)行為 B尋求多樣化購(gòu)買(mǎi)行為
C化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)行為 D復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為
答案:D
解析:居民購(gòu)買(mǎi)住宅的行為就屬于復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為。9.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為4500萬(wàn)元,流動(dòng)資金為500萬(wàn)元,如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元,年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元,該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為( )
A13.0% B33.3% C43.3Ñ4.4%
答案:A
解析:650/(4500+500)100%=13.0%
10. 下列各項(xiàng)費(fèi)用中,不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是( )
A 三通一平費(fèi)用 B工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)
C可行性研究費(fèi)用 D水文地質(zhì)勘探費(fèi)
答案:B
解析:工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)屬于其它費(fèi)用。
11.工作主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,該階段為( )階段。
A 投資機(jī)會(huì)研究 B 預(yù)可行性研究
C初步可行性研究 D詳細(xì)可行性研究
答案:A
解析:投資機(jī)會(huì)研究主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。
12.對(duì)個(gè)人住房貸款的的還款能力,國(guó)家規(guī)定,每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在( )以下。
A 40% B 50% C 60% D 70%
答案:B
解析:每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。
13.詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到( )
A 5% B 10 % C 15% D20%
答案:B
解析:詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)10 %。
14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平,同類(lèi)型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例,一般情況下,住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于( )的租金。
A 50個(gè)月 B 100個(gè)月
C 10個(gè)月 D 10年
答案:B
解析:一般情況下大約為100個(gè)月的租金,如果售價(jià)過(guò)高,那么對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。
15.按( )細(xì)分,房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)
A交易形式 B用途
C目標(biāo)市場(chǎng) D存量增量
答案:D
解析:按存量增量細(xì)分,通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng):一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。16.邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在( )。
A 3個(gè)以上 B 5-10個(gè)之間
C 5個(gè)以上 D 3-10個(gè)之間
答案:D
解析:按照規(guī)定,邀請(qǐng)招標(biāo)一般有3-10個(gè)之間。
17.( )是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。
A面訪(fǎng) B問(wèn)卷 C觀察 D座談
答案:B
解析:?jiǎn)柧硎鞘占皇仲Y料時(shí)最普遍采用的手段。
18.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是( )
A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí),實(shí)際利率小于名義利率
B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí),實(shí)際利率等于名義利率
C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
D名義利率越大,計(jì)息周期越短,實(shí)際利率與名義利率的差異就越大
答案:A
解析:當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí),實(shí)際利率大于名義利率
19.流動(dòng)比率,下列說(shuō)法不正確的是( )
A流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額100%
B又稱(chēng)之為“銀行家比率”
C又稱(chēng)之為“二對(duì)一比率”。
D在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上
答案:D
解析:在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上.
20.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率等于( )乘以100%
A開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本
B正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本
C開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值
D正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本
答案: A
解析:公式:RPC=DP/TDC 21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬(wàn)元,年租金增長(zhǎng)的百分率為5%,如果折現(xiàn)率與之相同,則該租客第一年末支付的租金為( )萬(wàn)元。
A 8.0 B 8.4 C 9.0 D 10.0
答案:B
解析:由40=5*A1/(1+5%)得出A1=8.4
22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指( )所經(jīng)過(guò)的過(guò)程.
A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) B獲得土地后到全部工程竣工
C從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收 D從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢
答案:C
解析:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程.
23.物業(yè)代理公司通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè),可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行( ).
A項(xiàng)目融資 B工程招標(biāo)
C市場(chǎng)定位 D物業(yè)管理
答案:C
解析:物業(yè)代理公司通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè),可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行市場(chǎng)定位.
24.反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是( )
A還本付息比率 B抵押收益率
C投資回報(bào)率 D項(xiàng)目收益率
答案:C
解析:投資回報(bào)率反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率.
25.已知某筆貸款的年名義利率為12%,實(shí)際利率為12.55%,則該筆貸款是按( )作為計(jì)息周期的.
A 年 B半年 C季度 D月
答案:C
解析:常識(shí).
26.對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè),唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的( )。
A差別化 B同質(zhì)化 C多樣化 D獨(dú)特性
答案:A
解析:對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè),唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差別化。
27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作,都應(yīng)以( )為中心。
A物業(yè)的保值增值 B滿(mǎn)足當(dāng)前的租戶(hù)和新租戶(hù)
C物業(yè)的安全 D實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)
答案:B
解析:物業(yè)管理工作中的每一部分工作,都應(yīng)以滿(mǎn)足當(dāng)前的租戶(hù)和新租戶(hù)為中心。
28.由于出讓計(jì)劃不明確,對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)( )年
A 1 B 2 C 3 D 5
答案:B
解析:對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。29.可行性研究報(bào)告中,一般不包括( )
A封面 B摘要 C 初步設(shè)計(jì)方案 D附表
答案:C
解析:初步設(shè)計(jì)在可行性研究階段后。
30.某項(xiàng)目生產(chǎn)能力30000件/年,產(chǎn)品售價(jià)3000元/件,總成本費(fèi)用7800元,其中固定成本3000萬(wàn)元,成本與產(chǎn)量呈線(xiàn)性關(guān)系,則盈虧平衡產(chǎn)量為( )
A30000件 B21400件 C21800件 D 15600件
答案:B
解析:見(jiàn)教材187頁(yè)。
31.對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō),償債備付率應(yīng)該大于( )
A 1 B 1.2 C 1.5 D 2
答案:B
解析:當(dāng)小于1.2時(shí),表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以?xún)敻懂?dāng)期債務(wù).
32.某城市地鐵線(xiàn)的建設(shè),使沿線(xiàn)房地產(chǎn)大大增值,這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的( )性.
A適應(yīng)性 B位置固定性 C政策影響性 D相互影響性
答案:D
解析:這是房地產(chǎn)的相互影響性.
33.增長(zhǎng)點(diǎn)超過(guò)了平衡點(diǎn),這是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的( )階段.
A 第一 B第二 C第三 D第四
答案:B
解析:增長(zhǎng)點(diǎn)超過(guò)了平衡點(diǎn),這是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的二階段.
34.根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的方法是( )
A認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
C目標(biāo)定價(jià)法 D成本加成定價(jià)法
答案:C
解析:目標(biāo)定價(jià)法是根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的方法
35.以下調(diào)查中,不屬于不可控調(diào)查的是( )
A市場(chǎng)容量調(diào)查 B消費(fèi)行為調(diào)查
C市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 D營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查
答案:D
解析:企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)手段是可控的.
二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分,備選答案中,有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案,錯(cuò)選或多選均不得分,少選且選擇正確的,每個(gè)選項(xiàng)得0。5分。)
1.工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、( )
A組織 B決策 C 控制 D 協(xié)調(diào) E 反饋
答案:ACD
2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括
A土地供應(yīng)計(jì)劃 B地價(jià)的杠桿作用
C誠(chéng)信建設(shè) D稅收政策 E 政府定價(jià)
答案:ABD
解析:宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)計(jì)劃、價(jià)格、稅收政策等。但不包括誠(chéng)信建設(shè)。
3.經(jīng)營(yíng)收入包括( )
A銷(xiāo)售收入 B出租收入
C自營(yíng)收入 D營(yíng)業(yè)外收入 E上年未分配利潤(rùn)
答案:ABC
解析:經(jīng)營(yíng)收入包括銷(xiāo)售收入\出租收入 \自營(yíng)收入.
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有( )
A土地費(fèi)用 B建安工程費(fèi)用 C 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
D空置率 E容積率
答案:ABD
解析:CE 主要為置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定因素.
5.敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素,分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值,即( )
A最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值 B最悲觀預(yù)測(cè)值
C最可能預(yù)測(cè)值 D最客觀的預(yù)測(cè)值 E最原始的評(píng)估值
答案:ABC
解析:三項(xiàng)預(yù)測(cè)值即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值
6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中損益表用以計(jì)算( )等評(píng)價(jià)指標(biāo)。
A成本利潤(rùn)率 B投資利潤(rùn)率
C資本金利潤(rùn)率 D資本金凈利潤(rùn)率 E資產(chǎn)負(fù)債率
答案:BCD
解析:損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負(fù)債情況。
7.個(gè)人住房抵押貸款包括 ( )
A商業(yè)性住房抵押貸款 B商用房地產(chǎn)抵押貸款
C政策性住房抵押貸款 D在建工程抵押貸款
E個(gè)人置業(yè)抵押貸款
答案:AC
解析:個(gè)人住房抵押貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款。
8.寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇承租人應(yīng)考慮潛在承租人( )方面。
A經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類(lèi)型及需提供的特殊物業(yè)管理內(nèi)容
B辦公人員數(shù)量 C聲譽(yù)
D財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力 E所需面積大小
答案:ACDE
解析:不用考慮辦公人員數(shù)量。 9.產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括( )
A土地的有限性和稀缺性
B投機(jī)需求的膨脹
C金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸
D開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差
E開(kāi)發(fā)商之間的非理性行為
答案:ABC
解析:DE為房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的成因.
10.項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括( )
A前期工程資料
B土建資料
C安裝方面的資料
D 設(shè)計(jì)文件 E變更資料
答案:ABC
11.購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程由( )階段構(gòu)成。.
A引起需要 B收集信息
C評(píng)價(jià)方案 D決定購(gòu)買(mǎi) E買(mǎi)后行為
答案:ABCDE
12.某投資者用自有資金購(gòu)買(mǎi)了一商業(yè)店鋪,擬以固定租金形式出租5年,則投資者在該項(xiàng)目計(jì)劃中將面臨著( )風(fēng)險(xiǎn)。
A收益現(xiàn)金流 B資本價(jià)值 C購(gòu)買(mǎi)力 D政策 E政治
答案:BCDE
解析:形成出租后則不存在收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
13.影響財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)計(jì)算結(jié)果的主要因素包括( )
A凈現(xiàn)金流量 B貸款利率 C基準(zhǔn)收益率
D開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期 E資產(chǎn)負(fù)債率
答案:ACD
解析:不包手B、E
14.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行( ) 和貸款綜合評(píng)價(jià)等方面的評(píng)估.
A 客戶(hù)規(guī)模 B 客戶(hù)評(píng)價(jià) C擔(dān)保方式
D項(xiàng)目評(píng)估 E項(xiàng)目抵借比
答案:BCD
解析:金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行客戶(hù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。
15.通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域?yàn)? ).
A主要區(qū)域 B次要區(qū)域 C規(guī)劃區(qū)域
D衍射區(qū)域 E邊界區(qū)域
答案:ABE
解析:通常把大型零售商業(yè)物的輻射區(qū)域?yàn)橹饕獏^(qū)域、次要區(qū)域、邊界區(qū)域。
編輯推薦:
2013年安全工程師vip套餐搶先報(bào)名,不過(guò)免費(fèi)重學(xué)
最新資訊
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師練習(xí)題及答案2024-10-22
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試習(xí)題:房地產(chǎn)制度法規(guī)政策2024-10-09
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試習(xí)題及答案解析2024-10-09
- 2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試題目及答案2022-04-27
- 2020房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考試真題及答案匯總(計(jì)算題)2021-11-11
- 2020房地產(chǎn)估價(jià)師《基本制度與政策》考試真題及答案匯總(綜合題)2021-11-11
- 2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)精練題:房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)2021-10-24
- 2021房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)精練題:房地產(chǎn)稅收制度與政策2021-10-23
- 2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)精練題:房地產(chǎn)交易管理制度與政策2021-10-15
- 2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》練習(xí)題匯總(1-24)2021-10-14