2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第九章練習(xí)題4

　　四、單項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P207，同一宗物業(yè)，往往分屬一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者。所以B選項(xiàng)不正確。

　　2、【正確答案】C

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P208，市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特性。

　　3、【正確答案】A

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P209，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。

　　4、【正確答案】B

　　【答案解析】建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成。參見(jiàn)教材P210。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)管理概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】B

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P210，日常綜合服務(wù)與管理是指業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理中所做的各項(xiàng)工作。

　　6、【正確答案】C

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P210，預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　7、【正確答案】D

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P214，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。

　　8、【正確答案】C

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P217，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。

　　9、【正確答案】C

　　【答案解析】其他的三項(xiàng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。參見(jiàn)教材P218。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】B

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P218，國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。

　　11、【正確答案】B

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P219，物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是物業(yè)使用人沒(méi)有對(duì)物業(yè)的最終處置權(quán)。

　　12、【正確答案】C

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P221，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。所以C選項(xiàng)不正確。

　　13、【正確答案】C

　　【答案解析】投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。參見(jiàn)教材P223。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】B

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P223，物業(yè)管理招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P224，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

　　16、【正確答案】B

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P224，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　17、【正確答案】D

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P225，酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　18、【正確答案】A

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P229，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

　　19、【正確答案】A

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P231，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　20、【正確答案】D

　　【答案解析】出售的公有住房交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，每平方米建筑面積交存首期的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取。參見(jiàn)教材P230。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】A

　　【答案解析】業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。參見(jiàn)教材P229。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　五、多項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】BDE

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P207，物業(yè)管理活動(dòng)的目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，所以選項(xiàng)A錯(cuò)誤;物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。

　　2、【正確答案】CD

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P208，物業(yè)管理的社會(huì)化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　3、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P212～215，物業(yè)服務(wù)的基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度、物業(yè)承接驗(yàn)收制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。

　　4、【正確答案】BCD

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P218，省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　5、【正確答案】AC

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P222，按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，目前在我國(guó)，物業(yè)管理的委托方有建設(shè)單位和業(yè)主大會(huì)兩類主體。

　　6、【正確答案】ABE

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P226，實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

　　7、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P230，下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息;利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益;住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值;利用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，除業(yè)主大會(huì)另有決定外。

　　8、【正確答案】BD

　　【答案解析】主要考查住宅專項(xiàng)維修資金的使用。參見(jiàn)教材P231。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P207，物業(yè)管理的主要目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序。

　　2、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P208，物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實(shí)施專業(yè)化管理。

　　3、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P211，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)的承接驗(yàn)收是對(duì)包括物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的檢查和驗(yàn)收。

　　4、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P213，管理規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同的意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。

　　5、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P217，物業(yè)管理實(shí)施原則是業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合。這種結(jié)合主要是通過(guò)物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

　　6、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P218，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。

　　7、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P219，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位.車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　8、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P219，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　9、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P221，無(wú)論是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出哪一項(xiàng)決定，對(duì)業(yè)主均具有約束力。

　　10、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P224，《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》即自行失效。

　　11、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P225，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　12、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。參見(jiàn)教材P226。

　　13、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P231，業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的監(jiān)督。

　　14、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P232，禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

　　15、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用和服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。參見(jiàn)教材P225。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】除了住宅小區(qū)內(nèi)的住宅業(yè)主外，住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，均需繳納住宅專項(xiàng)維修資金。參見(jiàn)教材P230。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】不是交付使用后，而是在保修期滿后的維修、更新、改造。參見(jiàn)教材P229。

　　【該題針對(duì)“物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】