2015年房地產(chǎn)估價師案例分析答案技巧

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　(一)問答題和單項選擇題

　　問答題和單項選擇題約占考題總分的50%，主要考查考生是否熟悉房地產(chǎn)的價值標(biāo)準(zhǔn)與估價目的之間的關(guān)系，掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)與難點，掌握各種目的、各種類型房地產(chǎn)估價的特點及適用法律法規(guī)等。

　　(二)指錯題和改錯題

　　指錯題和改錯題約占考題總分的50%，是用指錯、改錯這種形式綜合考查考生對估價報告的寫作能力、估價方法的掌握程度(公式是否正確，參數(shù)是否準(zhǔn)確、計算是否正確等等)。

　　估價報告中的錯誤種類繁多、不勝枚舉，是很難一一列出的，在這里作一個歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時參考，不夠完善之處，大家可以根據(jù)自己的估價實踐適當(dāng)補充。

　　1.估價報告內(nèi)容不完整，行文用詞不當(dāng)

　　(1)估價報告內(nèi)容不完整，常見的有以下幾種情況：

　?、偃鄙傥泄纼r方有關(guān)項目，如單位名稱、法人代表及住所(單位委托)或個人姓名和住所等(個人委托);

　　②缺少受理估價方有關(guān)項目，如名稱、住所，特別是估價資格等級;

　　③對估價對象沒有描述或描述不清(具體包括：估價對象名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、現(xiàn)狀、樓層、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年月、規(guī)劃限制條件、建筑物利用現(xiàn)狀、建筑物建成年月、產(chǎn)權(quán)狀況沒有描述或描述不清(權(quán)屬性質(zhì)和土地使用年限)等等);

　?、苋鄙俟纼r目的或估價目的含糊不清;

　　⑤缺少估價時點;

　?、奕鄙賰r值定義或價值定義中價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵表述不確切;

　?、吖纼r依據(jù)不全和估價方法沒有說明定義;

　　⑧缺少估價作業(yè)日期;

　?、峁纼r結(jié)果缺少大寫、單價或貨幣單位等，用外幣表示時缺少相應(yīng)的匯率，等等。

　?、馊惫纼r原則

　　(2)行文、遣詞用句不當(dāng)

　　主要包括：①名詞術(shù)語不準(zhǔn)確，如把估價日期錯寫成估價期日。②用詞帶有強(qiáng)烈的感情色彩，如“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語”，這樣過分吹噓估價對象而貶低其他的做法是不可取的。③語意含糊，如“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格大約在800元左右”?！按蠹s”這樣的詞出現(xiàn)在估價結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)?但在表達(dá)一些判斷或推理時除外)。④邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，主要表現(xiàn)在前后沒有呼應(yīng)(如前面說了上座率90%，后面計算時又沒有考慮進(jìn)去)，⑤數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯(如房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅的稅率錯誤)。⑥判斷推理沒有充足的理由(如簡單地下結(jié)論，卻沒有充足的理由支持結(jié)論)。

　　2.估價方法選擇不當(dāng)

　　例如，拆遷評估一般應(yīng)采用市場比較法，而在估價報告中卻采用了其他估價方法且未說明原因。根據(jù)2004年1月1日起實施的《房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》， “拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。

　　3.估價方法應(yīng)用錯誤

　　(1)公式選用錯誤

　　例如：收益法公式選用錯誤，有限年限估價卻采用了無限年限公式。又如：比較法修正時修正系數(shù)的分子分母顛倒，用假設(shè)開發(fā)法測算時未考慮銷售稅費等。

　　(2)參數(shù)錯誤

　　收益法中收益年限選用錯誤。

　　(3)計算錯誤

　　指一些簡單的數(shù)學(xué)計算錯誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計算錯誤。如用收益法算出了估價對象

　　房地產(chǎn)的總體價值，卻又加上了其高檔裝修的成本價，或是又扣除了折舊費用，實際上是進(jìn)行了重復(fù)計算。

　　(4)概念錯誤

　　指估價方法中某些概念的理解錯誤。如：成本法中的成本指的是客觀成本，卻采用了實際成本;收益法中的凈收益，指的是正常凈收益，卻采用了個別收益;比較法中案例選取少于3個，或案例交易時間過早、與估價對象在某項修正因素上差異超出標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還容易常犯的概念錯誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊的關(guān)系問題;環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問題等等。

　　從以上分析不難看出，《房地產(chǎn)估價案例與分析》是其他系列教材特別是《房地產(chǎn)估價理論與方法》中基本知識、基本理論的綜合應(yīng)用。在應(yīng)試復(fù)習(xí)時應(yīng)著重注意以下幾點：

　　第一，徹底地弄懂四大估價方法及基準(zhǔn)地價修正法是學(xué)好本門課的前提。因為無論是何種題型，均是從不同的側(cè)面考查考生對估價方法的理解程度、比較選擇和應(yīng)用技能，所以，通過具體的案例分析反復(fù)地研究各種估價方法應(yīng)是復(fù)習(xí)的重中之重。

　　第二，從以往的考題看，商業(yè)房地產(chǎn)和居住房地產(chǎn)估價是考試的主要內(nèi)容，另外中加強(qiáng)了《規(guī)范》內(nèi)容，系統(tǒng)學(xué)習(xí)《規(guī)范》勢在必行。所以復(fù)習(xí)時應(yīng)通過具體的案例不同估價目的，重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，勿要眉毛胡子一把抓。

　　第三，房地產(chǎn)估價實質(zhì)上是估價人員正確的認(rèn)識房地產(chǎn)客觀存在的價值并將其科學(xué)地表達(dá)出來。影響房地產(chǎn)價值的因素非常復(fù)雜，所以，弄清影響不同用途房地產(chǎn)價值的主要因素是十分必要的，這在一定程度上也就決定了某些需要收集的估價資料。

　　第四，案例分析考題千變?nèi)f化，很難猜題，所以，復(fù)習(xí)時應(yīng)邊學(xué)習(xí)邊總結(jié)，舉一反三、融會貫通。圍繞案例分析，應(yīng)學(xué)會什么情況選用何種估價方法，針對選擇的估價方法應(yīng)收集哪些主要資料，正確處理估價方法具體運用中各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵問題。

　　第五，精讀大量的較規(guī)范的案例，并在自己的工作估價實踐中及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。

　　第六，考試答卷時，應(yīng)利用開卷考試這一特點。對于問答題，應(yīng)力求內(nèi)容完整、重點突出、條理清晰。對于改錯題，應(yīng)看清題意，是只要求指明錯誤，還是要求既指明錯誤并且改正?是否倒扣分等等。