1998年土地估價理論與方法試題1

試卷三   土地估價理論與方法 
一．判斷題（共10題，每小題1分，在各小題后的括號內(nèi)填入判斷結(jié)果， 用√ 表示正確， 用×表示錯誤.。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分） 
1．土地價格具有明顯的地區(qū)性和個別性。        （√） 
2．土地估價所評估出的地價是該地產(chǎn)某一時點(diǎn)的價格。 （√） 
3．土地與一般商品均可通過市場進(jìn)行交易，因而土地估價的原理與方法和商品價格評估的原理與方法基本相同。    （×） 
4．土地估價要充分了解評估對象的各種權(quán)利狀況，同樣一宗地產(chǎn)，權(quán)利不同，其評估價格可能相差很大。      （√） 
5．區(qū)位是自然地理區(qū)位，經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。   （√）            
6．權(quán)重是指評價因素對評價目標(biāo)的重要程度。                                 （√） 
7．城鎮(zhèn)土地定級中，商服繁華影響度是指某一區(qū)域的商服繁華程度。             （×） 
8．土地使用者從土地上取得的收益稱為地租。                                 （×） 
9．綜合還原率是求取土地及其建筑物合為一體的價格所使用的還原率。           （√） 
10．成本逼近法一般適用于有收益的商業(yè)物業(yè)的評估。                         （×） 
11．剩余法除適用于土地估價外，也可用來估測具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。       （√） 
12．剩余法估價中，假設(shè)之一是預(yù)期的房地產(chǎn)租金或房地產(chǎn)價格隨市場變化而變化。（×） 
13．成本逼近法的一般公式為：土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益。（×） 
14．路線價估價法適用于城市商業(yè)繁華區(qū)域土地估價。       （√） 
15．一條街道只能設(shè)一個路線價。     （×） 
16．重置成本是指采用當(dāng)前的建筑材料，建筑技術(shù)和工藝水平等，重新建造與原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。 （√） 
17．建筑物的重置價是決定建筑物價格的最基本因素。                             （√） 
18．土地不同于一般商品，在不同的階段滿足不同的目的，具有不同的價格。     （√） 
19．宗地估價報告中，估價期日主要說明估價工作的起止日期。                 （×） 
20．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是對一般比較法變形后的一種估價方法。               （√） 

二．填空題（共10小題，每小題1分，請在括號內(nèi)填入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容）  
1．土地價格是土地權(quán)利和（收益）的購買價格。  
2．影響土地價格的因素，可分為一般因素，（區(qū)域因素）和個別因素。  
3．建筑地段地租的一個顯著特點(diǎn)是（壟斷地租）占有顯著的優(yōu)勢。  
4．土地定級單元的劃分方法有主要因素分值重疊法，主要因素判定法，網(wǎng)格法，（均質(zhì)地域法）和街坊法。 
5．商服繁華度對土地定級的影響隨距離增加而遞減，遞減遵從（指數(shù)）衰減規(guī)律。  
6．土地收益可以分為（實(shí)際收益）和客觀收益。  
7．在市場比例法中，交易案例資料與待估土地必須具有相關(guān)性和（替代性）。  
8．在市場比較法中，比較過程交易案例最低不能少于（   3 ）個。  
9．剩余法評估中，確定評估對象土地的最佳利用方式主要受（城市規(guī)劃）的限制。 
10．成本法的估價結(jié)果還應(yīng)依所評估宗地的區(qū)域內(nèi)位置和宗地條件進(jìn)行（區(qū)位）修正。  
11．路線價是指臨街多宗地的（平均價）。  
12．路線價估價法中，標(biāo)準(zhǔn)深度的連接線稱為（里地線）。  
13．估價中建筑物的折舊應(yīng)從物理，經(jīng)濟(jì)和（功能）三方面考慮。  
14．建筑物估價所采用的賴用年限應(yīng)為建筑物的（經(jīng)濟(jì)）賴用年限。  
15．地價體系的構(gòu)成與國家的經(jīng)濟(jì)政策和（土地管理）政策直接相關(guān)。  
16．基準(zhǔn)地價是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域（平均價格）。  
13．宗地地價評估中，利用替代原理的估價方法有市場比較法，（基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法） 
14．土地估價報告按內(nèi)容不同，分為土地估價（結(jié)果）報告和土地估價技術(shù)報告。  
15．按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國家對協(xié)議出讓土地采取（最低限價）的政策。  
16．基準(zhǔn)地價相對應(yīng)的土地條件，是指土地級別或（均質(zhì)地域）內(nèi)同類用途土地的一般條件。