物業(yè)管理費(fèi)很重要個(gè)人租賃辦公樓注意事項(xiàng)
個(gè)人租賃辦公樓的流程與租賃普通住房的流程基本相似,主要分為踏看房屋、磋商條件、合同條款磋商、簽署合同和交付房屋等環(huán)節(jié)。若是通過房產(chǎn)中介租賃的話,這些環(huán)節(jié)都會有經(jīng)紀(jì)人參與其中,相關(guān)手續(xù)由中介方協(xié)助辦理。但是,由于辦公樓與住宅相比具有一些特殊性,因此,在租賃過程中,有一些問題值得關(guān)注。
首先,辦公樓租金是按照每天每平方米來報(bào)價(jià)和磋商的。比如,某辦公樓的報(bào)價(jià)為“人民幣5元/平方米/日”。辦公樓往往是一個(gè)大產(chǎn)證,每一個(gè)具體的租賃部位沒有進(jìn)行具體的產(chǎn)權(quán)分割,租戶租賃的面積是可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。因此,必須按照實(shí)際租賃的面積來計(jì)算租金,從而也就形成了上述這種報(bào)價(jià)慣例。首次租賃辦公樓的客戶一定要注意此點(diǎn),按照該報(bào)價(jià)方式來計(jì)算自己真實(shí)的租金成本,從而做出合理的判斷。
其次,在辦公樓租賃交易過程中,物業(yè)管理費(fèi)是除租金之外最重要的一項(xiàng)費(fèi)用,因?yàn)橐蛔k公樓的環(huán)境、服務(wù)品質(zhì)的好壞,與物業(yè)管理公司的管理水平直接相關(guān)。各個(gè)物業(yè)管理公司的收費(fèi)往往有高有低,因此,在租賃辦公樓時(shí),應(yīng)當(dāng)事先明確物業(yè)管理費(fèi)水平以及支付方式。另外,還需要明確物業(yè)管理費(fèi)所包含的具體服務(wù)內(nèi)容。一般情況下,物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)包含公共部位和外墻的保潔、公共設(shè)施(如電梯等)的維護(hù)保修、公共部位水和電、工作時(shí)間的中央空調(diào)費(fèi)以及保安管理費(fèi)等。需要指出的是,物業(yè)管理費(fèi)中包含的中央空調(diào)服務(wù)一般僅僅在工作時(shí)間提供,即為工作日的早上9點(diǎn)到晚上18點(diǎn)。如果在非工作時(shí)間需要提供中央空調(diào)的話,得與物業(yè)公司另行協(xié)商、另行付費(fèi)。這點(diǎn)對于IT公司等工作時(shí)間與日常工作時(shí)間不同的公司而言,顯得比較重要。
再次,租賃涉外辦公樓需留意租賃對象上有何特別之處。涉外辦公樓除了可以出租給在境內(nèi)注冊成立的企業(yè)(包括境內(nèi)股東投資設(shè)立的企業(yè),也包括境外股東但在境內(nèi)注冊成立的企業(yè),如外商投資企業(yè)、中外合資企業(yè)等)外,還可以出租給境外公司在境內(nèi)設(shè)立的不具有獨(dú)立法人資格的辦事機(jī)構(gòu)。一般常見的為某境外公司設(shè)立的代表處、辦事處等機(jī)構(gòu)。非涉外辦公樓則不能出租給境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的辦事機(jī)構(gòu)。是否屬于涉外辦公樓,須以政府外經(jīng)貿(mào)委的批準(zhǔn)為準(zhǔn)。
第四,辦公樓交付形態(tài)大都是毛坯房,當(dāng)然有些會有簡單的吊頂、地板等裝修,但絕大多數(shù)租戶均會對其進(jìn)行再次裝修。因此,出租人往往會給予租戶一段時(shí)間來裝修。由于租戶在該段期間裝修房屋,并不能實(shí)際使用房屋,出租人一般會免收這段時(shí)間的租金。但是,物業(yè)管理費(fèi)和實(shí)際使用的水、電等費(fèi)用不免。當(dāng)然,這只是一般的商業(yè)慣例,并不是出租人的法定義務(wù),因此,在簽訂租賃合同時(shí),必須將該內(nèi)容表述成合同條款,否則對于雙方?jīng)]有當(dāng)然的約束力。
最后,其他須注意的問題有:營業(yè)執(zhí)照問題,合同中必須明確出租人能夠提供相關(guān)材料供承租人辦理營業(yè)執(zhí)照;車位問題,合同中須明確出租人是否提供車位供租戶使用,是否收取費(fèi)用;電話容量問題,有一些老的辦公樓可能會有電話容量的限制,對于電話容量要求較大的企業(yè),應(yīng)當(dāng)事先確認(rèn)該問題;租賃稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題,一般租賃產(chǎn)生的稅費(fèi)應(yīng)由出租人承擔(dān),并由出租人交付租戶租金發(fā)票。
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