土地估價(jià)實(shí)務(wù):不同階段地價(jià)特征解析

　　房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的焦點(diǎn)主要集中在地價(jià)上。筆者認(rèn)為，形成意見(jiàn)分歧的主要原因是，對(duì)土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所處不同階段的價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵、價(jià)格形成的市場(chǎng)背景及供需條件等缺乏了解。針對(duì)此問(wèn)題，本文從土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中流動(dòng)的主要環(huán)節(jié)入手，對(duì)地價(jià)進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析和解釋。

　　沒(méi)有市場(chǎng)就沒(méi)有價(jià)格。和其他商品價(jià)格一樣，土地價(jià)格無(wú)疑也是市場(chǎng)交易的結(jié)果。由于不同的市場(chǎng)主體有不同的特質(zhì)，其產(chǎn)生的價(jià)格也就具有不同的價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵。如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)分解成不同的幾個(gè)階段，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在不同的階段，土地不僅會(huì)發(fā)生形態(tài)上的變化，而且其價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵也完全不一樣。同時(shí)，每一階段的市場(chǎng)市場(chǎng)背景及供需條件也是不一樣的，市場(chǎng)行為主體對(duì)地價(jià)的理解也是不一樣的。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，地價(jià)的概念是具有一定的相對(duì)性的。

　　為了分析的方便，把土地在市場(chǎng)中的流動(dòng)按理想狀態(tài)描述為三個(gè)主要階段，即土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出售(土地與房屋一起出售)。其中，土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程與房屋開(kāi)發(fā)出售過(guò)程往往是一個(gè)行為主體，但是，其行為本身是可以分割的，為了說(shuō)明問(wèn)題，在此將兩者分開(kāi)。

　　下面我們對(duì)地價(jià)在這三個(gè)基本階段中情形進(jìn)行以下描述和分析。

　　第一個(gè)階段為土地出讓。在這個(gè)階段，參與交易的雙方是，政府土地管理部門(mén)(土地利益代表者)和土地開(kāi)發(fā)商。此時(shí)地價(jià)的情形是，政府向土地購(gòu)買(mǎi)者一般獲取的土地收入有兩部分，一是所謂的土地純收益(或稱(chēng)土地所有權(quán)收益)，二是基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對(duì)于政府土地管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，很清楚，土地所有權(quán)收益是土地管理部門(mén)作為政府土地利益代表者收取的費(fèi)用，是真正的地價(jià)，而基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的回收，是一種附加的費(fèi)用，不是地價(jià)。事實(shí)上，盡管有些地方把它稱(chēng)為地價(jià)，它的本質(zhì)仍然是針對(duì)使用城市基礎(chǔ)設(shè)施收取的一種管理性費(fèi)用。所以，我們應(yīng)該注意到，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，出賣(mài)給土地開(kāi)發(fā)商的實(shí)際上是兩種不同的商品，即土地使用權(quán)和基礎(chǔ)設(shè)施使用權(quán)。在現(xiàn)有的體制下，這是兩種不同質(zhì)的商品，其價(jià)格也是兩種不同質(zhì)的價(jià)格。這一階段，土地的這兩種費(fèi)用價(jià)格主要由政府決定。其中，土地所有權(quán)收益一般為市場(chǎng)熟地價(jià)的一定比例確定，而基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般按照一定的標(biāo)準(zhǔn)收取。政府在確定土地的出讓價(jià)格時(shí)，主要考慮政府對(duì)土地供應(yīng)的潛力和土地開(kāi)發(fā)對(duì)土地的需求。

　　當(dāng)然對(duì)于土地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他并不關(guān)心這些成本由什么政府部門(mén)收取，也不關(guān)心政府獲取之后用于什么地方。由于基礎(chǔ)設(shè)施是對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度的一種提高，與土地具有不可分割性，土地開(kāi)發(fā)商可以認(rèn)為通過(guò)市場(chǎng)行為獲得土地的成本就是他購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)格。如果說(shuō)，從來(lái)源和量上來(lái)分析，這個(gè)地價(jià)由土地所有權(quán)收益和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)兩部分組成，那么，在開(kāi)發(fā)商這里，地價(jià)的分量又被擴(kuò)展了一部分。因此，在這里，如果土地開(kāi)發(fā)商評(píng)論說(shuō)地價(jià)高了，很顯然，指的是土地所有權(quán)收益和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)兩項(xiàng)加在一起高了。

　　第二個(gè)階段為土地轉(zhuǎn)讓。在這個(gè)階段，市場(chǎng)參與雙方是，土地開(kāi)發(fā)商和房屋開(kāi)發(fā)商。地價(jià)的情形是，作為土地開(kāi)發(fā)商，他在土地購(gòu)買(mǎi)之后，面對(duì)新的開(kāi)發(fā)過(guò)程，原來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)所支付的兩種不同成本已經(jīng)自然的同質(zhì)化了，成為了一個(gè)整體的購(gòu)買(mǎi)成本。開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買(mǎi)成本的基礎(chǔ)上，再投入一定數(shù)量的開(kāi)發(fā)成本，完成開(kāi)發(fā)之后出售土地。開(kāi)發(fā)商在確定土地出售價(jià)格時(shí)，在考慮開(kāi)發(fā)成本、購(gòu)買(mǎi)成本時(shí)，還要考慮利潤(rùn)。雖然從量上分析，在土地開(kāi)發(fā)商這里，地價(jià)的分量又增加了，不僅包括土地取得成本(土地所有權(quán)收益和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi))，還包括土地開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)。但是對(duì)于土地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然在確定售價(jià)時(shí)考慮了各項(xiàng)和利潤(rùn)，但是究竟能以什么價(jià)格將土地售出去，完全不能由他自己決定。土地的市場(chǎng)價(jià)格只能由土地的供需情況決定，具體說(shuō)，就是由土地開(kāi)發(fā)商供應(yīng)土

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