土地估價實務:土地價格評估的兩個問題

　　隨著經(jīng)濟發(fā)展、城市增長、土地增值，開展宗地價格評估，加強城市土地價格管理，有利于規(guī)范土地市場交易行為、促進土地資產(chǎn)的合理利用、保護土地所有者和使用者的合法權益。

　　1.土地使用權

　　一宗地不僅有其物質實體，而且其上有多種權利，主要包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、地役權等。對于這些權利的總和，我們可以理解為是由諸權利所組成的一個“權利束”或一個產(chǎn)權體系。我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定有土地所有權和土地使用權，且土地的所有權和土地使用權相分離。土地的所有權和使用權依法確立并受法律保護。土地的所有權不能買賣、出租、抵押、處理等，但土地可以依法確定給單位或個人使用。

　　由于土地收購、儲備的資金量大，收儲中心可以通過政府財政撥款、商業(yè)銀行貸款等渠道獲得土地儲備資金。當收儲中心以儲備的土地作為抵押物向商業(yè)銀行貸款融通資金時，土地資產(chǎn)價值就需要由具有資質的地產(chǎn)評估機構進行估價。評估機構就會遇到收儲中心抵押貸款的抵押物的性質問題，也就是作為抵押物的土地使用權是一種什么性質的土地使用權，是否為收儲中心所擁有。根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)和(擔保法)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權和經(jīng)批準的劃撥土地使用權可以設定抵押權，并辦理抵押登記，實際操作過程中，收儲中心代表政府，對國有土地依法收購、收回，對集體土地依法征用后予以儲備，并對儲備的土地實施開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變成熟地;然后，根據(jù)城市發(fā)展對土地市場的需要，有計劃地出讓土地，從而盤活存量土地，有效配置土地資源。

    若國土資源行政主管部門沒有為收儲中心頒發(fā)(國有土地使用權證)，則收儲中心并非是實質意義上的土地使用者，不擁有土地的使用權，不能辦理抵押登記手續(xù);若為收儲中心辦理《國有土地使用權證)，收儲中心將土地出讓給用地單位或個人時，則應該屬于轉讓行為，這些土地只能按(城市房地產(chǎn)管理法)和國務院第 55號令(1990年)規(guī)定的轉讓條件轉讓給土地受讓方，而不能由代表政府的收儲中心出讓給用地單位或個人，這與土地儲備實施辦法不一致。一般情況下，評估機構是以土地使用權為收儲中心所擁有來考慮的。

　　2.土地使用權的價格

　　在我國現(xiàn)行土地所有權國有的條件下，國家出讓給用地單位或個人的不是土地的所有權，土地使用者之間轉讓的也不是土地的所有權。完全的土地所有權包括占有、使用、收益和處分的權利。而作為代表國家以土地所有者身份的國土資源行政主管部門讓渡的是土地所有權的部分，保留了土地使用權以外的其他權利，在出讓合同中會規(guī)定某些限制條件，如土地使用年限、土地的用途、土地轉讓條件等。所以，在實際估價過程中，評估機構評估的不是土地所有權的價格，而是土地使用權的價格。土地使用權價格是土地使用者為取得土地使用權而支付的一定的經(jīng)濟代價，其實質就是地租。土地使用者在逐年向國家支付地租時，土地使用權價格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，則土地使用權價格就是一定年期的地租現(xiàn)值的總和。

　　根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)的規(guī)定，取得土地使用權的途徑有：一是有償出讓。二是行政劃撥。出讓土地使用權價格是在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和。其評估方法有成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等。 劃撥土地使用權價格是出讓土地使用權價格的一種特殊形式，主要由土地取得費和土地開發(fā)費兩部分構成。其評估方法可以用成本逼近法，逐一將土地取得費、土地開發(fā)費、相關稅費、利息和開發(fā)利潤累積相加得出土地價格;也可以采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法等方式先評估出讓土地使用權價格，再扣除由劃撥土地使用權轉為出讓土地使用權所應補交的土地使用權出讓金，出讓金可按一定比例扣除，例如按出讓土地使用權價格的40%計算。

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