土地估價理論與方法各章詳解(二十七)

　　基準地價評估(2)

　　三、基準地價的確定

　　1、基準地價確定的原則

　　(1)以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準，以比較評估結(jié)果為輔。

　　(2)土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準，利用級差收益測算結(jié)果進行休整。

　　(3)土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測算結(jié)果為準，并用市場交易資料測算結(jié)果驗證。

　　(4)要以評估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價管理政策。

　　2、基準地價的確定

　　(1)方法

　　(2)結(jié)果要求

　　對已評定土地級的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準地價;沒有評定土地級的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準地價，性質(zhì)單一的區(qū)域只評估一種用途的基準地價，多用途區(qū)域應(yīng)評估出多種用途的基準地價。

　　四、基準地價修正系數(shù)表的編制

　　1、編制基準地價修正系數(shù)表的目的

　　2、基準地價修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)

　　基準地價與宗地樣點地價的差異，一般是由于影響地價的區(qū)域因素和個別因素差異造成的。

　　3、影響地價的因素分析與基準地價修正因素

　　(1)影響地價的因素分類(需要掌握)

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　　主要有區(qū)域因素和個別因素。

　　(2)商服業(yè)用地影響因素

　　(3)住宅用地影響因素

　　(4)工業(yè)用地影響因素

　　4、基準地價修正系數(shù)表的編制

　　(1)土地級別基準地價修正系數(shù)表的編制

　　A.確定級別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準地價。

　　B.選擇編制基準地價修正系數(shù)表的因素。

　　C.樣點地價、土地收益資料的整理。

　　D.各級土地中各行業(yè)用地修正幅度的確定。

　　E. 基準地價修正系數(shù)表的編制及因素條件的說明。

　　(2)均質(zhì)區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制

　　A.確定區(qū)域基準地價。

　　B.選擇修正因素。

　　C.樣點地價的整理。

　　D.計算各區(qū)中的地價修正幅度。

　　E. 編制基準地價修正系數(shù)表。

　　(3)土地級別和均質(zhì)區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制

　　(4)土地定級總分值的基準地價修正系數(shù)的確定

　　5、基準地價修正系數(shù)表的驗證(看一看)