土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定

　　土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定

　　上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動和政府及司法機(jī)關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價業(yè)務(wù)，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價結(jié)果對應(yīng)的價格類別分為以下幾種：

　　買賣價格

　　是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允市值。

　　租賃價格

　　我國土地的租賃價格包含兩種形式，一是承租土地使用權(quán)價格;二是土地使用權(quán)出租價格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價格則是市場價格的另一種表現(xiàn)形式。

　　清算價格

　　企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動中需要對企業(yè)的土地價值進(jìn)行清算，應(yīng)存在各種限制因素，清算價格往往會低于市場價格。

　　抵押價格

　　是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評估基準(zhǔn)日的市場價格，應(yīng)遵循保守原則。

　　征收價格

　　指征用、征收土地時給予的補(bǔ)償，主要考慮其補(bǔ)償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

　　課稅價格

　　指政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格，一般低于市場價格。

　　公示價格

　　政府為了明示土地價格、為其他價格類型提供參考而設(shè)立的價格，例如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、監(jiān)測點(diǎn)地價、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價和農(nóng)地綜合區(qū)片價等。

　　關(guān)于土地估價中主要原則的確定可根據(jù)土地價格的類別選擇，買賣價格、租賃價格主要是根據(jù)市場價格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則;清算價格、抵押價格、課稅價格要適循保守原則;征收價格要考慮其補(bǔ)償性;公平價格要根據(jù)公平價格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。

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