相關(guān)知識:我國土地評估業(yè)的改革一

　　我國土地評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為土地市場正常運行不可缺少的“媒介”。隨著土地市場活動的日益頻繁和活躍以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為土地評估業(yè)提供更多的市場機(jī)會，帶來新的發(fā)展機(jī)遇。但同時，根據(jù)我國加入WTO的承諾，專業(yè)服務(wù)性行業(yè)將逐步對外開放，外國專業(yè)人員被允許進(jìn)入我國市場。這樣，中外評估機(jī)構(gòu)不得不正面交鋒，既在評估業(yè)務(wù)上，也在人才的爭奪上，這種形勢迫使我國土地評估機(jī)構(gòu)必須直面自身的發(fā)展?fàn)顩r并采取相應(yīng)措施。

　　我國土地評估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀分析

　　我國的土地評估機(jī)構(gòu)從上世紀(jì)90年代初期的主要進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估發(fā)展現(xiàn)在主要從事大量的宗地價格評估，評估機(jī)構(gòu)由當(dāng)初的以政府事業(yè)單位性質(zhì)的“評估所”為主，逐漸發(fā)展成為完全市場化的中介評估機(jī)構(gòu)。

　　在政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系的指引下健康發(fā)展

　　土地的價值不能孤立地看，它與國民經(jīng)濟(jì)的各行業(yè)如房地產(chǎn)、金融緊密相連，有關(guān)土地的政策法規(guī)是在房地產(chǎn)、金融及國土資源等市場中出現(xiàn)問題的背景之下而適時提出的。我國在借鑒國外中介機(jī)構(gòu)并結(jié)合自身實際情況的基礎(chǔ)上形成了一套比較健全的土地法律構(gòu)架。在對這些法律法規(guī)規(guī)章的充分認(rèn)識下，我國建立了與市場經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價制度和土地估價師資格制度。我國先后頒布了兩個國家標(biāo)準(zhǔn)、三個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，出版了大量專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設(shè)了土地估價的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。

　　形成了專業(yè)隊伍并走上發(fā)展正軌

　　從“中國土地估價師協(xié)會”網(wǎng)站統(tǒng)計的數(shù)據(jù)得知，截至目前，全國執(zhí)業(yè)土地評估機(jī)構(gòu)已達(dá)到205家，省市級機(jī)構(gòu)遍布全國各市縣，全國經(jīng)過資格考試認(rèn)證的土地估價師總數(shù)達(dá)到19，520人，其中執(zhí)業(yè)土地估價師有2，098人。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競爭風(fēng)險意識等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展、自我約束、自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險的土地估價專業(yè)隊伍。

　　找準(zhǔn)了自身定位并建立持續(xù)發(fā)展的市場

　　土地評估機(jī)構(gòu)有力地配合了土地使用制度改革和土地市場建設(shè)。據(jù)有關(guān)部門的不完全統(tǒng)計，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達(dá)1萬多億元，其中近三年累計達(dá)9100多億元。土地出讓金收入主要用于地方城市建設(shè)，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)土地市場建設(shè)起了積極作用。土地評估機(jī)構(gòu)有力地配合了國有企業(yè)改革。據(jù)不完全統(tǒng)計，自1992年至2001年，全國共完成了近6萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產(chǎn)5千多億元，僅由原國家土地局和現(xiàn)國土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá)200家，涉及宗地約9.8萬宗，面積約16萬公頃，土地資產(chǎn)價值近1500億元，其中就包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動通信等特大型集團(tuán)公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。

　　我國土地評估機(jī)構(gòu)的制約因素分析

　　我國土地評估機(jī)構(gòu)在發(fā)展的過程中，必須認(rèn)清可能受到的來自外部環(huán)境和內(nèi)部運行機(jī)制的各種影響和制約因素。

　　脫鉤改制不徹底

　　國土資源部早于1999年就發(fā)出了《關(guān)于土地評估機(jī)構(gòu)與政府部門脫鉤的通知》，要求參與市場競爭的機(jī)構(gòu)在人、財、物等方面與政府主管部門徹底脫鉤。按規(guī)定現(xiàn)在的所有在冊的土地評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該是完成脫鉤改制的、實行企業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)法人實體。但是，由于受傳統(tǒng)的經(jīng)營體制和經(jīng)營觀念的影響，有許多機(jī)構(gòu)的脫鉤改制只是形式上的，并沒有真正實現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營，更缺乏充分的市場研究，尚未建立良好的投資管理和企業(yè)管理內(nèi)部機(jī)制，甚至少數(shù)機(jī)構(gòu)還受到來自行政的干擾，這對機(jī)構(gòu)自身發(fā)展來說是非常不利的。

　　地方壁壘依然存在

　　2001年開始，土地估價報告?zhèn)浒溉〈舜_認(rèn)審批制，由機(jī)構(gòu)對土地估價結(jié)果獨立承擔(dān)責(zé)任。土地行政主管部門將對土地估價及估價報告進(jìn)行定期抽查，對弄虛作假的機(jī)構(gòu)，將追究責(zé)任，依法處理，對違法違規(guī)的機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)行處罰。這種做法在很大程度上減少了政府對于評估機(jī)構(gòu)的行政干預(yù)。但土地估價機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的地方壁壘，一些省級的估價機(jī)構(gòu)，實際上只具備其機(jī)構(gòu)所在市的估價資格，單獨進(jìn)入本省的其他市是非常困難的，只有通過與其想進(jìn)入城市的本地評估機(jī)構(gòu)合作等迂回的形式。

　　外國評估機(jī)構(gòu)的介入加劇競爭

　　我國加入WTO后，逐漸涌現(xiàn)了一批中外合資和外國獨資的地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，這給國內(nèi)評估業(yè)帶來極大的沖擊，因為這些機(jī)構(gòu)先進(jìn)的管理理念、成熟的評估技術(shù)、服務(wù)手段和實踐經(jīng)驗。正是這些優(yōu)勢，突顯了目前我國國內(nèi)評估機(jī)構(gòu)存在的規(guī)模小、機(jī)制不活、市場意識差、職業(yè)素質(zhì)不高、經(jīng)營管理水平弱、獨立性不強(qiáng)等問題。

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