相關(guān)知識(shí):我國(guó)土地評(píng)估業(yè)的改革二

　　機(jī)構(gòu)之間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)

　　我國(guó)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在短期行為多、惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的現(xiàn)象。不少估價(jià)的工作重點(diǎn)不是放在專業(yè)服務(wù)上，而是放在公關(guān)上。具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是送回扣已成為行業(yè)默許行規(guī)之一，這種現(xiàn)象的存在嚴(yán)重地影響了評(píng)估服務(wù)的質(zhì)量，危害了行業(yè)的聲譽(yù)，損害了行業(yè)的利益;二是各估價(jià)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相壓低收費(fèi)價(jià)格。評(píng)估服務(wù)收費(fèi)是由財(cái)政部、物價(jià)局規(guī)定的，全國(guó)統(tǒng)一，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了達(dá)到爭(zhēng)取市場(chǎng)份額的目的，自行推出自己的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、法院等公開(kāi)，給行業(yè)造成了極壞的影響;三是同行之間互相詆毀、拆臺(tái)。估價(jià)行業(yè)十幾年的發(fā)展歷程，先后有百余家機(jī)構(gòu)在尋求生存發(fā)展之道，你方唱罷我登場(chǎng)，各領(lǐng)風(fēng)騷一兩年，之后沉寂下來(lái)，原因之一就是急功近利，賺錢的心態(tài)多于做企業(yè)的心態(tài)。

　　市場(chǎng)接受度較差

　　影響市場(chǎng)接受度的因素一是服務(wù)范圍，二是服務(wù)質(zhì)量。目前我國(guó)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)范圍就是土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，范圍太窄，缺乏市場(chǎng)靈活性，同時(shí)由于服務(wù)意識(shí)和技術(shù)等問(wèn)題，服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到市場(chǎng)需求的要求，這樣從市場(chǎng)需求者的角度就認(rèn)為土地評(píng)估可有可無(wú)，只要不被強(qiáng)制要求不得不做，就缺乏需求的主動(dòng)性，由此引起土地評(píng)估時(shí)常需求量極不穩(wěn)定。

　　風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠

　　土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)業(yè)務(wù)，享受相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，同樣承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。過(guò)去作為事業(yè)單位，后面有強(qiáng)大的行政主管部門，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但是現(xiàn)在作為企業(yè)單位，必須面對(duì)A級(jí)B級(jí)機(jī)構(gòu)不均衡發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)卻沒(méi)有相應(yīng)制定迎接風(fēng)險(xiǎn)的舉措。

　　我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　針對(duì)我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)遭遇的制約因素，本文從脫鉤改制、開(kāi)拓新業(yè)務(wù)以及加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)保障等方面提出了幾點(diǎn)建議。

　　徹底脫鉤，走企業(yè)化改制的道路

　　機(jī)構(gòu)改制過(guò)程中，在本金配置上按經(jīng)營(yíng)者、管理者、勞動(dòng)者所承擔(dān)的不同風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)估價(jià)所貢獻(xiàn)的大小進(jìn)行配置，通過(guò)改制把員工的責(zé)權(quán)利緊密地結(jié)合起來(lái)。同時(shí)根據(jù)公司運(yùn)作，堅(jiān)持股本金的配置必須相對(duì)集中的原則，經(jīng)營(yíng)者持大股，避免“改制前吃集體，改制后吃股東”的現(xiàn)象。經(jīng)營(yíng)管理層在改制中既是得利者，更是風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的承擔(dān)者，要讓經(jīng)營(yíng)管理層意識(shí)到既然改制，就必須順應(yīng)發(fā)展，適應(yīng)形勢(shì)的需要。因此，在日常工作中經(jīng)營(yíng)管理層應(yīng)該考慮以下幾點(diǎn)：

　　第一，要有積極的意向，主動(dòng)迎接挑戰(zhàn)，并對(duì)生存要有一種“危機(jī)感”。第二，在市場(chǎng)拓展上要高度重視，經(jīng)營(yíng)策略上要有針對(duì)性，內(nèi)部管理上要下功夫，在人才引進(jìn)、培育上要想辦法，在業(yè)務(wù)質(zhì)量上要不斷提高，使企業(yè)在社會(huì)上的形象有亮度。第三，要提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的應(yīng)變能力，適應(yīng)外部環(huán)境，要在拓展市場(chǎng)、創(chuàng)造更多的生存機(jī)會(huì)上動(dòng)腦筋。第四，要積極做好員工的思想工作，首先，使大家認(rèn)識(shí)到“狼”真的來(lái)了，挑戰(zhàn)就在面前，機(jī)遇也在面前。只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)意識(shí)，練好“內(nèi)功”，公司才能得以生存和發(fā)展。其次，培養(yǎng)員工樹(shù)立良好的品牌理念，培育自己的企業(yè)文化，充分調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性，使員工對(duì)公司的發(fā)展充滿信心。

　　積極開(kāi)拓新業(yè)務(wù)，走多元化發(fā)展道路

　　隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革，開(kāi)展土地評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)遇也大量地涌現(xiàn)出來(lái)，關(guān)鍵是看誰(shuí)在土地評(píng)估業(yè)務(wù)上具備開(kāi)拓創(chuàng)新的能力。

　　目前擺在土地評(píng)估機(jī)構(gòu)面前的機(jī)遇主要有：劃撥土地使用權(quán)評(píng)估、征地價(jià)格評(píng)估、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)評(píng)估，這三個(gè)評(píng)估政策的出臺(tái)，將會(huì)大大推進(jìn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展，而且可以一舉三得：既為中介機(jī)構(gòu)找到新的業(yè)務(wù)渠道;又推進(jìn)土地評(píng)估事業(yè)向前發(fā)展;還使國(guó)土資源部的劃撥土地使用權(quán)政策得到落實(shí)。還有土地登記代理業(yè)務(wù)拓展。隨著土地市場(chǎng)的逐步完善，要開(kāi)展更多種類的土地中介業(yè)務(wù)來(lái)保證機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量和經(jīng)濟(jì)效益，國(guó)土資源部已將土地登記代理作為新的產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展?？梢灶A(yù)計(jì)，登記代理在不久的將來(lái)將和土地估價(jià)共同形成具有強(qiáng)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的綜合業(yè)務(wù)。我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要盡快引進(jìn)這種業(yè)務(wù)類型，爭(zhēng)取創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)受到資質(zhì)業(yè)務(wù)范圍的限制，但是市場(chǎng)對(duì)其的要求是綜合性一條龍式的服務(wù)。因此，各類評(píng)估中介機(jī)構(gòu)可以考慮合并加大規(guī)模效應(yīng)、提高規(guī)模效益。這種做法也可以加快企業(yè)的壯大和樹(shù)立良好的品牌，提高與國(guó)外進(jìn)來(lái)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。

　　加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)保障，走健康發(fā)展道路

　　隨著土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化，尤其土地行政主管部門又取消了土地評(píng)估結(jié)果的審查確認(rèn)制度，評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略可以參考以下幾方面：要控制風(fēng)險(xiǎn)，從機(jī)構(gòu)自身的角度出發(fā)，加強(qiáng)內(nèi)部項(xiàng)目管理、提高評(píng)估人員素質(zhì)和估價(jià)報(bào)告質(zhì)量;要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這要求機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中提高服務(wù)質(zhì)量、改善服務(wù)環(huán)節(jié)、規(guī)范服務(wù)內(nèi)容;轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，從整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)積極考慮如何建立行業(yè)保險(xiǎn)制度，如借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，與有關(guān)保險(xiǎn)業(yè)共同建立執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度，這是促進(jìn)評(píng)估行業(yè)順利發(fā)展的有效措施。同時(shí)，要整個(gè)行業(yè)聯(lián)合起來(lái)，建立一套完善行業(yè)退出機(jī)制、保證行業(yè)的優(yōu)勝劣汰的措施，畢竟我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)大量規(guī)模較小，在內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制不完善的基礎(chǔ)上受外部影響很大，一旦環(huán)境改變，他們往往不能很好的適應(yīng)新的環(huán)境，就會(huì)面臨著倒閉的危險(xiǎn)，而機(jī)構(gòu)擁有的不動(dòng)產(chǎn)和人員將無(wú)法繼續(xù)安置，這會(huì)造成社會(huì)資源的大量浪費(fèi)。國(guó)家要對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期審核，保證該行業(yè)的正常發(fā)展。

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