相關(guān)知識:防范土地估價失實兩招

　　目前市場上土地估價“假報告”不少，不僅毀壞了行業(yè)信譽，還妨礙了土地市場的健康發(fā)展。所謂“假報告”是指土地估價機構(gòu)故意出具的內(nèi)容失實的土地估價報告。筆者就如何防止“假報告”發(fā)生談兩點自己的看法。

　　正確區(qū)分估價實務的主客觀誤差

　　估價誤差，可以分為客觀誤差和主觀誤差。土地價格是客觀存在的且是唯一的，估價就是要把委估土地的價格科學準確地揭示出來。由于估價師的專業(yè)技術(shù)水平及個人的價值判斷不同，可以說不同估價師估算的價格也不同。因此在宏觀層面上估價結(jié)果只能是一個價格區(qū)間，這個價格區(qū)間依委估土地的價值為核心上下波動，進而微觀層面上的估價結(jié)果只要是處在這個價格區(qū)間，就可認為是可用的，這個價格區(qū)間就是客觀誤差。在估價實務中這個客觀誤差一般認為是±(20%～30%)以內(nèi)。

　　那么，是不是客觀誤差范圍之外的誤差就是主觀誤差呢?或者說客觀誤差加上主觀誤差等于估價總誤差呢?顯然不是，區(qū)分客觀誤差和主觀誤差的標準主要是看估價誤差有沒有故意性，含有故意成分的誤差就是主觀誤差。一般客觀誤差范圍內(nèi)的主觀誤差，需要專業(yè)人員通過認真審查土地估價技術(shù)報告才能認定，而客觀范圍外純粹的主觀誤差則憑專業(yè)人員的直覺基本上就能夠認定。據(jù)市場調(diào)查，大多估價機構(gòu)特別是中小城市的估價機構(gòu)都存在著主觀誤差現(xiàn)象，只不過有的是在客觀誤差內(nèi)出現(xiàn)主觀誤差，有的是在客觀誤差之外出現(xiàn)主觀誤差而已。

　　按經(jīng)濟規(guī)律構(gòu)建新型委托人體系

　　土地估價報告質(zhì)量的高低取決于估價誤差，與“假報告”緊密相連的則是主觀誤差。除了加強職業(yè)道德教育之外，消滅主觀誤差還應該找一種符合經(jīng)濟運行規(guī)律的辦法。

　　土地估價是一種有償服務。為了在市場博弈中獲得更多的收益，委托人常常干擾土地估價過程，提出高估或低估的要求，達不到自己的心理預期就不付費。這使估價機構(gòu)為了估價費，或者說為了生存，迎合委托人的不合理要求，致使估價結(jié)果出現(xiàn)主觀誤差，估價行為失信于市場。

　　解決土地估價中的失信問題，要求改變現(xiàn)行的委托人體系，建立新型的委托人體系。委托人依估價目的不同而不同。對于土地出讓，委托人應為具有土地出讓權(quán)的地方政府，估價費用由政府財政負擔。因為這種估價只為政府出讓土地提供價格參考依據(jù)，政府擔負著國有土地使用權(quán)保值增值的責任。對于土地轉(zhuǎn)讓，委托人應由轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商而定或共同委托，因為土地轉(zhuǎn)讓中的價值轉(zhuǎn)移不影響國家宏觀經(jīng)濟的運行，屬于放開搞活的自由市場范疇。但如果是為政府稅收服務而估價，則應由征稅部門作為委托人，估價費用由稅務部門作為稅收成本處理。對于土地抵押，委托人應為商業(yè)銀行，因為這種估價是為商業(yè)銀行發(fā)放貸款服務的，商業(yè)銀行肩負著防范信貸風險，保障國家金融安全的義務，估價費用由商業(yè)銀行作為放貸成本處理。界定其他估價目的的委托人也遵循上述理念。由此看來，估價機構(gòu)按照“自由委托、有償服務”的原則與委托方簽訂合同，開展估價服務工作解決不了根本問題，構(gòu)建經(jīng)得起經(jīng)濟分析的土地估價委托人體系才是治本之策。

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