相關(guān)知識(shí):建筑物功能性貶值的情況分類

　　一、建筑物功能性貶值的情況分類

　　1、開發(fā)商以開發(fā)成本加上合理利潤、資金成本及其他各種費(fèi)用所確定的建筑物銷售價(jià)格，不一能推銷出去。因?yàn)閷?duì)大多數(shù)購房者來說，經(jīng)濟(jì)適用是首要考慮的問題。設(shè)計(jì)不合理，得房率較低、層高太低、造價(jià)過高的房屋不會(huì)受到市場(chǎng)青睞。另外，人們也不愿意購買那些裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)的房屋。

　　2、在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，由于市場(chǎng)機(jī)制不健全，市場(chǎng)體系不完善和化解歷史負(fù)擔(dān)的需要，產(chǎn)生了企業(yè)資產(chǎn)“剝離和重組”。盡管在企業(yè)重組過程中，按照效用和效率的原則，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但是由于各種原因，有些局部資產(chǎn)的運(yùn)用與企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)仍不相匹配，例如：許多機(jī)械鑄造廠都有鑄造車間。現(xiàn)在，由于生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“專業(yè)化”或環(huán)境保護(hù)問題，不少機(jī)械廠將鑄造車間改變用途，作為機(jī)械加工車間或產(chǎn)品裝配車間。根據(jù)生產(chǎn)工藝要求，建造相同面積的鑄造車間比建造機(jī)械加工或裝配車間的造價(jià)要求高得多。資產(chǎn)重組后，如果按原鑄造車間的重置成本扣除實(shí)體性貶值，得到廠房評(píng)估值，接收方絕不會(huì)同意。同樣地，在企業(yè)重組過程中，由于建筑物改變了用途，使其原來的價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，或由于功能不是需要追加投資進(jìn)行改造，這些情況都會(huì)使建筑物的價(jià)值貶值。

　　3、由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地的經(jīng)濟(jì)地理位置也發(fā)生了變化，原來是偏僻地區(qū)的工業(yè)用地，現(xiàn)在變成了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃定為商業(yè)用地或綜合用地，從而出現(xiàn)了原建筑物的用途與其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾，結(jié)果使原土地上的建筑物和附著物大幅度貶值。

　　二、建筑物功能性貶值的評(píng)估方法

　　一般可采用重置成本法評(píng)估建筑物的價(jià)值，公式如下：

　　建筑物的評(píng)估值=復(fù)原重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值或建筑物的評(píng)估值=更新重置成本-實(shí)體性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 建筑物的功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本 通過上面的公式就可以分析測(cè)算出建筑物的功能性貶值。具體做法有如下幾點(diǎn)：

　　1、確定委估建筑物重置(復(fù)原)價(jià)值。

　　2、鑒定建筑物的成新率。

　　3、確定建筑的實(shí)體性貶值。

　　4、測(cè)算建筑物的功能性貶值。

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