基礎(chǔ)與法規(guī):土地市場(chǎng)供需調(diào)控

　　土地市場(chǎng)供需調(diào)控(掌握)

　　1、土地市場(chǎng)供需調(diào)控的意義

　　(1)土地市場(chǎng)供需調(diào)控有利于穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià);

　　(2)土地市場(chǎng)供需調(diào)控有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化;

　　(3)土地市場(chǎng)供需調(diào)控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。

　　2、土地市場(chǎng)供需調(diào)控的原則

　　(1)整合性利益原則;

　　(2)平等對(duì)待原則;

　　(3)控制與彈性管理原則;

　　(4)依法管理的原則。

　　3、土地市場(chǎng)供需調(diào)控的主要內(nèi)容

　　(1)土地市場(chǎng)供需調(diào)控的方向供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：一是選擇調(diào)控目標(biāo);二是確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時(shí)期內(nèi)土地市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場(chǎng)發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等;另一類是抑制土地市場(chǎng)發(fā)展的措施，其作用方向是向下，控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說，在土地市場(chǎng)景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段，應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施;在土地市場(chǎng)出現(xiàn)“過熱”預(yù)兆時(shí)，應(yīng)采用作用方向向下的調(diào)控措施。

　　(2)土地市場(chǎng)供需調(diào)控的時(shí)間確定供需調(diào)控時(shí)間，也就是要確定何時(shí)開始調(diào)控，調(diào)控時(shí)間應(yīng)持續(xù)多長(zhǎng)。在確定土地市場(chǎng)供需調(diào)控的時(shí)間問題上，必須考慮以下三個(gè)方面：要考慮供需調(diào)控措施的決策時(shí)間;要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時(shí)間;要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性。城市土地市場(chǎng)的供需調(diào)控必須與完善的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。

　　(3)土地市場(chǎng)供需調(diào)控的力度供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。在決定土地市場(chǎng)供需調(diào)控的力度時(shí)，要考慮如下因素;土地經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度;調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時(shí)間;調(diào)控效應(yīng)慣性大小;調(diào)控環(huán)境。

　　4、土地市場(chǎng)供需調(diào)控的措施

　　(1)發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃土地利用計(jì)劃，特別是年度計(jì)劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場(chǎng)的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價(jià)格的重要手段，對(duì)土地市場(chǎng)具有宏觀調(diào)控作用。

　　(2)財(cái)政政策財(cái)政政策在調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：地租政策、稅收政策和財(cái)政投資政策。稅收政策作為財(cái)政收入政策對(duì)土地市場(chǎng)的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個(gè)方面：通過對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行過程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控;通過減免稅實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控。財(cái)政投資政策對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財(cái)政投資的導(dǎo)向作用上，利用財(cái)政投資引導(dǎo)社會(huì)投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。

　　(3)金融政策國(guó)家金融政策是政府對(duì)土地市場(chǎng)供需進(jìn)行調(diào)控的重要手段。金融政策對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國(guó)家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量，進(jìn)而調(diào)控土地市場(chǎng)供需。

　　(4)土地儲(chǔ)備制度通過建立土地儲(chǔ)備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”，土地儲(chǔ)備中心成了代表政府在土地一級(jí)市場(chǎng)上供應(yīng)土地的唯一渠道和機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府在土地一級(jí)市場(chǎng)上壟斷土地供應(yīng)的目標(biāo)。

　　土地收購儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主要包括土地收購、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)三個(gè)程序。

　?、偻恋厥召?fù)恋厥召徥侵父鶕?jù)市政府授權(quán)和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，土地儲(chǔ)備中心收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)的活動(dòng)。其工作程序是申請(qǐng)收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費(fèi)用測(cè)算、方案報(bào)批、收購補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。土地收購補(bǔ)償費(fèi)一般按被收購?fù)恋氐拈_發(fā)成本計(jì)算。對(duì)于以出讓方式取得的土地使用權(quán)，收購補(bǔ)償費(fèi)還應(yīng)包括對(duì)土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補(bǔ)償，但應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已實(shí)際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。

　?、谕恋貎?chǔ)備對(duì)于進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)組織前期開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。

　　③土地供應(yīng)對(duì)進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地，由土地儲(chǔ)備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場(chǎng)需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。

　　例題：土地收購儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主要包括( ) 程序。

　　A.土地整理

　　B.土地收購

　　C.土地儲(chǔ)備

　　D.土地供應(yīng)

　　答案：BCD

　　解析：土地收購儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主要包括土地收購、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)三個(gè)程序

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