物業(yè)管理師輔導：物業(yè)管理公司組建的條件

　　國家法律法規(guī)對不同形式的公司組建條件都有明確的要求。確定按照何種形式組建物業(yè)管理公司，必須滿足法律法規(guī)規(guī)定的關于這種形式公司設立應具備的條件。不同形式的公司的設立條雖然不盡相同，但基本的東西大同小異。這里為了敘述方便，重點對有限責任公司的組建加以闡述。

　　有符合法定人數(shù)的股東

　　股東實際上就是公司設立的出資者，可以是自然人，也可以是企業(yè)或社團組織。根據(jù)相關法規(guī)的規(guī)定，除一人制有限責任公司以外，設立物業(yè)管理有限責任公司需要有2名以上、50名以下的股東。但并非所有的自然人和企業(yè)或社團組織都能夠成為物業(yè)管理公司的股東，需要事先進行確認。

　　1)自然人必須具有完全行為能力和無其他受到法律禁止的情形，才能作為公司股東。

　　2)企業(yè)化經(jīng)營的事業(yè)單位應當先辦理企業(yè)法人登記，再以企業(yè)法人名義投資入股物業(yè)管理公司。

　　3)社團組織成為物業(yè)管理公司股東的前提條件，是已經(jīng)辦理了社團法人登記。

　　4)工會作為物業(yè)管理公司股東，應事先得到縣級以上工會的投資批準文件。

　　5)會計師事務所、審計事務所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、律師事務所不得作為投資主體向其他行業(yè)投資，基金會不得投資舉辦企業(yè)，因而也就都不允許作為物業(yè)管理公司的股東。

　　達到法定的資本最低限額

　　法定資本是指公司向公司登記機關登記時，經(jīng)法定程序認定的資本。它既是公司成為法人的基本要求之一，又是企業(yè)承擔虧損風險的資本擔保，同時也是股東權益劃分的標準。物業(yè)管理屬于服務業(yè)，國家規(guī)定設立服務性有限責任公司所需資本的最低限額為1 0萬元，也就是說，最少注冊資本1 0萬元，就可以設立物業(yè)管理有限責任公司。但《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(中華人民共和國建設部令第1 25號)規(guī)定，最低資質(zhì)物業(yè)管理公司的注冊資本要在50萬元以上，而獲得最低資質(zhì)，是一家物業(yè)管理公司能夠?qū)嵤┪飿I(yè)項目管理服務

　　的起碼條件。所以，應當把50萬元視為物業(yè)管理公司法定的資本最低限額。

　　1)股東可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術、土地使用權作價出資。以工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術作價出資的金額不得超過公司注冊資本的20%(有特殊規(guī)定的除外，如國科發(fā)政字「1997」326號文件規(guī)定：以高新技術成果向有限責任公司出資入股，作價總金額可以超過公司注冊資本的20%，但不得超過35%)。

　　2)股東必須以自己的名義出資。以實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術出資的，股東應當對其擁有所有權;以土地使用權出資的，股東應當擁有土地使用權。

　　3)以實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術、土地使用權出資的，公司章程應當就上述出資的轉(zhuǎn)移事宜作出規(guī)定，并于公司成立后6個月內(nèi)依照有關規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，報公司登記機關備案。

　　4)家庭成員共同出資的，必須以各自擁有的財產(chǎn)作為注冊資本，并各自承擔相應的責任，登記時需提交財產(chǎn)分割的書面證明或者協(xié)議。

　　5)公司注冊資本超出法律、法規(guī)規(guī)定的最低限額部分，可以分期繳付。超出部分一次性繳付的，應當在公司設立之日起1年內(nèi)繳足。超出部分分兩期繳付的，第一期應當在公司設立之日起6個月內(nèi)繳付未繳部分的50%，第二期應當在公司設立之日起3年內(nèi)全部繳足。

　　有共同制訂的公司章程

　　公司章程是關于物業(yè)管理有限責任公司組織及其活動的基本規(guī)范，它不僅是公司的自治法規(guī)，同時也是國家管理公司的重要依據(jù)。政府的審批機關和登記機關要對公司章程進行審查，以決定是否對公司給予批準或者給予登記。一個好的公司章程，既要體現(xiàn)全體股東的意志、維護全體股東的利益，又要符合恪守國家法律法規(guī)進行經(jīng)營管理活動的原則。公司章程由股東共同制訂，所有股東都應當在公司章程上簽名、蓋章。章程包括法定內(nèi)容和任意內(nèi)容，應當載明以下事項：

　　1)公司名稱和住所。

　　2)公司經(jīng)營范圍。

　　3)公司注冊資本。

　　4)股東的姓名或者名稱。

　　5)股東的權利和義務。

　　6)股東的出資方式和出資額。

　　7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件。

　　8)公司的機構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則。

　　9)公司的法定代表人。

　　10)公司的解散事由與清算辦法。

　　11)股東認為需要規(guī)定的其他事項。

　　有符合規(guī)定的公司名稱

　　公司名稱是一個公司的標志和名片，它由行政區(qū)劃、字號、行業(yè)、組織形式依次組成，如深圳市(行政區(qū)劃)開元國際(字號)物業(yè)管理(行業(yè))有限公司(組織形式)，這樣標明公司的法律性質(zhì)，便于國家有關部門管理，便于社會公眾識別。物業(yè)管理公司設定自己的名稱時，不僅要注意寓意鮮明、讀音響亮、新穎等，還必須注意符合法律、法規(guī)的規(guī)定。 ‘

　　1)必須使用符合國家規(guī)范的漢字。

　　2)不得含有有損于國家、社會公共利益的文字;不得含有可能對公眾造成欺騙或者誤解的文字;不得含有外國國家(地區(qū))名稱、國際組織名稱和我國的政黨名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號;不得含有外國文字、漢語拼音字母、阿拉伯數(shù)字。

　　3)字號應當由2個以上漢字組成，行政區(qū)劃不能用作字號，但縣以上行政區(qū)劃地名具有其他含義除外。

　　4)字號可以使用自然人姓名，但該自然人應當是公司的股東。所用股東的姓名如與黨和國家領導人或老一輩革命家及名人的姓名相同的，不得作為字號使用。

　　5)公司名稱冠以“中國”、“中華”、“全國”、“國家”、“國際”字樣的，在名稱中間使用“中國”、“中華”、“全國”、“國家”等字樣的和名稱中不含行政區(qū)劃的，需經(jīng)國家工商行政管理總局核準。

　　符合有限責任公司要求的組織機構(gòu)

　　符合有限責任公司要求的組織機構(gòu)，是指“公司法”中規(guī)定應設立的機構(gòu)，即要設立股東會、董事會或執(zhí)行董事、監(jiān)事會或監(jiān)事。這些機構(gòu)及組成人員的素質(zhì)，不僅直接影響到公司的長遠發(fā)展，而且直接關系到股東的切身利益。所以，國家以法規(guī)形式特別規(guī)定了不得擔任公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的禁止情形。

　　1)無民事行為能力或者限制民事行為能力的。

　　2)正在被執(zhí)行刑罰或者正在被執(zhí)行刑事強制措施的。

　　3)正在被公安機關或者國家安全機關通緝的。

　　4)因犯有貪污、賄賂、侵占財產(chǎn)、挪用財產(chǎn)罪或者破壞社會經(jīng)濟秩序罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾5年，或者因犯罪被剝奪政治權利，執(zhí)行期滿未逾5年的。

　　5)擔任因經(jīng)營不善破產(chǎn)清算的公司、企業(yè)的董事或者廠長、經(jīng)理，并對該公司、企業(yè)的破產(chǎn)負有個人責任的，自該公司、企業(yè)破產(chǎn)清算完結(jié)之日起未逾3年的。

　　6)擔任因違法被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司、企業(yè)的法定代表人，并負有個人責任的，自該公司、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起未逾3年的。

　　7)個人所負數(shù)額較大的債務到期未清償?shù)摹?/P>

　　8)具有國家公務員的身份的。

　　2.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件

　　生產(chǎn)經(jīng)營場所可以是公司的住所，也可以是其他經(jīng)營地;生產(chǎn)經(jīng)營條件是指與公司經(jīng)營范圍相適應的條件。生產(chǎn)經(jīng)營場所和生產(chǎn)經(jīng)營條件都是公司從事經(jīng)營活動的物質(zhì)基礎，是設立公司的基本要求。物業(yè)管理公司特定的經(jīng)營方式，決定了它不需要太多的生產(chǎn)經(jīng)營場所和太高的經(jīng)營條件，一般有個簡單的辦公地點就能夠滿足需要。但登記注冊時，還是對經(jīng)營場所有一些特別要求的。

　　1)必須是有產(chǎn)權證的自有房屋或其他有使用證明的房屋。

　　2)也可以是租期1年及1年以上并能夠提供租賃合同的房屋。

　　3)若所使用的房屋屬于住宅區(qū)(含規(guī)劃為商業(yè)用途的房屋)，在有些地區(qū)還需要出示相關說明文件，否則會被以有違“不得擅自改變住宅使用用途”的相關法規(guī)為由遭到拒絕。

　　4)若所使用房屋為新購置的商品房又未辦理產(chǎn)權登記的，需要提交購房合同復印件、購房發(fā)票復印件、加蓋房地產(chǎn)發(fā)展商公章的預售房許可證的復印件等。

　　5)房屋地處拆遷區(qū)域而近期又不拆遷，無法提供房屋產(chǎn)權證明的，需要出具無條件服從拆遷的承諾書。

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