土地估價師考試:確定開發(fā)建設周期

　　確定開發(fā)建設周期，估算利息

　　利息即開發(fā)全部預付資本的融資成本。不動產開發(fā)的預付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預見費等，這些費用在不動產開發(fā)建設過程中投入的時間是不同的。例如：地價款是取得土地使用權的代價，在取得土地使用權時即要付出;開發(fā)費、專業(yè)費及不可預見費則是隨著工程動工開始投入，并隨著工程建設進展逐步投入，工程竣工，這部分費用停止投入。這部分費用可以理解為在建筑期內均勻投入或在開發(fā)期內分段均勻投入。這些預付資本都是在租售完畢才全部回收，因此，這些費用在開發(fā)建設過程中所占用的時間長短也各不相同。在確定利息額時，必須根據地價款、開發(fā)費用、專業(yè)費用等的投入額、各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當時的貸款利率高低進行計算。例如：預付地價款的利息額應以全部預付地價款按整個開發(fā)建設周期計算;開發(fā)費、專業(yè)費在建筑期內的利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費按建筑期的一半計算或以全部開發(fā)、專業(yè)費的一半按全部建筑期計算(若有分年度投入數(shù)據，則可進一步細化，如建筑期兩年，第一年投入部分計算期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等);開發(fā)、專業(yè)費在建筑竣工后的空置及銷售期內應按全額全期計息。

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