關于物業(yè)管理經營的分析和思考

　　一、經營是物業(yè)管理發(fā)展的必由之路

　　物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，較低的行業(yè)風險和較低的行業(yè)門檻吸引了大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭，推動了物業(yè)管理的市場化進程。物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。誠然，管理和服務是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎。但是，提供優(yōu)質的管理和服務應是物業(yè)管理企業(yè)經營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題，達到社會效益、環(huán)境效益與經濟效益并重的良性發(fā)展的目標。

　　并且，物業(yè)管理企業(yè)忽視經營，會造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶頸，并反過來影響服務質量，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業(yè)的發(fā)展。

　　隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發(fā)展，經營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的日程上來，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經營將是一條必由之路。

　　二、物業(yè)管理經營概念

　　物業(yè)管理經營可概括為兩個方面：一是將物業(yè)管理和物業(yè)經營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業(yè)管理委托期內這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主，客戶提供更全面，更徹底的服務。

　　物業(yè)管理經營的核心思想為：將營銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中通過對管轄物業(yè)經營與管理的合力運行，更好地體現物業(yè)管理，實現物業(yè)保值、增值的重要功能。

　　物業(yè)管理經營運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，主要包括租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。物業(yè)公司的經營在提高企業(yè)經濟效益的同時，還促進了物業(yè)的市場流通，挖掘了蘊含于物業(yè)中的效益，并增強了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。

　　三、物業(yè)管理經營的特點

　　物業(yè)管理經營是房地產服務的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成，有著廣闊的市場發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報更大的商業(yè)利潤，但是這種高回報的實現過程非常復雜，存在諸多變數。業(yè)界有老師斷言“物業(yè)管理經營水平代表一個城市最先進的物業(yè)管理水平”。

　　(一)、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長久或一定期限的使用價值，從而獲得經營場所或出租場地，通過經營實現其最大效益。

　　(二)、復雜性。表現為設備配套復雜、業(yè)主或使用人構成復雜、對外關系復雜、環(huán)境復雜等。

　　(三)、綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護、安全消防、清掃保潔等基本服務內容，更有物業(yè)租售代理、營造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務運作，而且還需解決配套問題和商務服務、娛樂服務等。

　　(四)、創(chuàng)造性。物業(yè)經營本身就是創(chuàng)造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強烈感觀印象。而且經營方式和營銷理念也要隨時需創(chuàng)新，緊跟市場發(fā)展方向。

　　(五)、品牌性。物業(yè)經營要獲取最大商業(yè)價值，關鍵在于社會消費群體對本物業(yè)場所的知曉程序、美譽度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依賴物業(yè)經營獲取收益的各方面達成共識，形成共同的價值觀和服務理念，從而營造一種親情氛圍和信任品牌。

　　另外，物業(yè)經營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。

　　物業(yè)管理經營面臨的難點是市場培育難、經濟繁榮難、安全防范難、設備運行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費者的利益關系難。

　　四、物業(yè)管理經營的需求分析

　　物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。

　　1、國外和中國香港特別注重物業(yè)管理工作中的經營概念。美國物業(yè)管理行業(yè)大多數企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經濟效益得到充分的發(fā)揮。中國香港物業(yè)管理企業(yè)無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產服務的綜合優(yōu)勢占領市場，寓經營管理于服務之中，體現出卓越的專業(yè)水準和競爭實力。

　　2、國內市場對物業(yè)管理經營需求旺盛。

　　房地產市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經營提供了廣闊的市場基礎。

　　(1)租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由于空置房的增加，房地產商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主――出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。

　　(2)適應性作為房地產開發(fā)的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由于房地產開發(fā)周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產商在規(guī)劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成后進行調整。物業(yè)公司具體組織實施這一工作，如果操作得當，會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)公司帶來豐厚的回報。

　　(3)物業(yè)管理的策劃，已成為房地產營銷的一個重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產營銷策劃，通過設計適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業(yè)管理方案，將建筑設計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中。房地產開發(fā)商已充分認識到了這一點。

　　(4)房地產開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現也為物業(yè)管理企業(yè)的經營提供了大量的機會。

　　居民需求的變化

　　(1)隨著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當作財產來對待，更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題，在房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面對物業(yè)管理提出了需求。

　　(2)隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償服務提供了廣闊的市場。

　　物業(yè)管理及相關產業(yè)的發(fā)展

　　(1)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。物業(yè)管理企業(yè)可以根據自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)的相關業(yè)務或工程。

　　(2)隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，不僅帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。由此滋生的經營行為既為同行業(yè)提供了方便，促進了行業(yè)的發(fā)展，又為自己開辟了新的市場。

　　3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理更缺乏合理的規(guī)劃和經營。當前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個人缺乏對物業(yè)的管理，更渴望對其物業(yè)理想的經營，這種普遍現象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強營銷意識，提高經營水平，管好樓，還要盤活樓。物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務去拓展市場，將因為服務的局限性、行業(yè)微利的現實和海外兵團的綜合優(yōu)勢而承受更大的市場壓力。

　　五、物業(yè)管理經營的利弊分析

　　從目前的實踐看，物業(yè)管理經營的有利之處主要體現在：首先可以更好地滿足市場需求和客戶需要;其次更好地體現了經營、管理一條龍服務，對客戶來講，提高了服務效率;再次，擴大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力和生存能力得到提高。

　　物業(yè)管理經營面臨的問題有：一是壓力大，物業(yè)管理企業(yè)承擔了一項物業(yè)的經營管理權，同時也承擔了物業(yè)經營的義務，而物業(yè)租賃及交易成本的波動，相應地加大了物業(yè)管理公司的經營壓力;二是風險大，一塊物業(yè)的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環(huán)節(jié)都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業(yè)隊伍困難，物業(yè)經營是一項極為專業(yè)的工作，不僅富有實戰(zhàn)經驗的人才難覓，而且有了人才，形成一個與物業(yè)管理配合默契的團隊更不容易，一旦經營出現嚴重偏差和失誤，物業(yè)公司難以承受。

　　六、對武漢南湖物業(yè)公司實施物業(yè)管理經營的思考

　　物業(yè)公司要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外，還應趨利避害，掌握經營方法，抓住重點，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果。從實踐來看，其物業(yè)管理經營具有強大的生命力。

　　(一)加強經營觀念和意識。物業(yè)管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使物業(yè)潛力得到更充分的發(fā)揮。公司員工要深刻理解物業(yè)經營是物業(yè)管理工作應有之義和份內之事，物業(yè)管理固然重要，而一項優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案更可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實惠。

　　(二)培養(yǎng)物業(yè)經營的人才隊伍。物業(yè)管理是勞動密集型產業(yè)，而物業(yè)經營是知識型、信息化產業(yè)，現代物業(yè)營銷已進入到個性化、網絡化整合型時期，沒有富有經驗的經營人才，物業(yè)管理經營就是空談。因此，公司要注重在實踐中培養(yǎng)經營骨干，適當引進優(yōu)秀人才，建立一支配合默契的經營管理團隊。

　　(三)加強物業(yè)管理服務的經營。搞好物業(yè)管理服務的經營無疑是公司經營的基礎工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務質量，以優(yōu)質的服務換取優(yōu)價的回報，有效地降低成本。另一方面要使公司達到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標。

　　(四)、以物業(yè)本身為中心開展多種經營。這是對物業(yè)管理主業(yè)經營的很好的輔助和補充。由于公司在物業(yè)上占一定的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經營得當，會得到很好的回報。

　　(五)、開展專項經營活動。隨著中國加入WTO，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業(yè)經營、管理市場龐大，需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業(yè)人才。公司要始終保持業(yè)務合作，吸收經驗，培養(yǎng)專業(yè)實力，要縮短差距，迎頭趕上。

　　(六)、與房地產經營相聯系的經營。通過對經營性房產進行技術性的改造，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高公司物業(yè)的贏利能力，而獲得回報。這種經營在商場、寫字樓等物業(yè)種類上有很大的機會。

　　(七)、扮演服務集成商角色。公司做社會服務資源的搜集者，統(tǒng)籌者和組織者。也就是說，公司不是業(yè)主服務需求的生產者，不再直接向業(yè)主提供有形服務，而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務，組織和落實社會專業(yè)服務資源為業(yè)主提供服務，達到業(yè)主滿意的目的。這樣，讓業(yè)主接受到更專業(yè)、全面、優(yōu)惠的服務，提高公司本身的市場競爭能力：把公司從基礎性的事務中解脫出來，本身的機構將顯得更為精干，擺脫勞動密集型的形象，這有利于企業(yè)向知識型過渡，從根本上提升公司的生存和競爭能力;提供更加專業(yè)、全面的服務，克服物業(yè)管理缺乏服務資源、能力以及“大而全”弊端;確立市場主體自主經營的地位，真正走企業(yè)型和效益型發(fā)展道路，擺脫不應有的社會責任，輕裝上陣提高企業(yè)競爭力;成本容易核算和得到控制，經濟效益也會有明顯增強，從根本上提高企業(yè)競爭力。

　　(八)、向商業(yè)物業(yè)領域重拳出擊。適應商業(yè)物業(yè)產權及顧客多元化，以經營效益為導向的特定需求，為促進商品交換而開辟新的物業(yè)管理服務領域。公司要根據商業(yè)物業(yè)的特定需求，為整體物業(yè)中的使用者的經營活動提供主動服務，使產權人、使用者等各類顧客的利益最大化，做到商業(yè)物業(yè)整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統(tǒng)一。

　　經營過程中要注意的問題

　　1、公司在開拓發(fā)展的同時要保持頭腦的清醒，承接新的物業(yè)管理項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案，使經營走上健康發(fā)展的軌道。

　　2、避免受 “多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)管理為基礎。公司的經營如果脫離物業(yè)管理，將面臨來自市場和社會的激烈競爭。公司在資金、技術和經驗上都處劣勢，經營風險大為增加。同時，這種經營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力大量占用，使公司喪失管理基礎，勢必對物業(yè)管理產生不利的影響。

　　3、經營中堅持以強化內部建設為立足之本，使公司的經營得到穩(wěn)健發(fā)展。在拓展經營項目的同時，調整管理機制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結經驗。特別是對某些經營項目管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識，經驗和管理方法遠遠不夠的，需要進行大的調整，甚至需要專業(yè)資質的認可。

　　4、注意經營和收益的合法性、與業(yè)主共同發(fā)展。依靠物業(yè)本身進行的經營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進行，其中哪些經營權和收益屬于業(yè)主，哪此性屬于發(fā)展商或公司自己，以及收益的分配等問題，都應引起公司的注意。同時要有高超的處理問題的技巧，合作各方只有共存才能共榮，只有在客戶業(yè)務不斷發(fā)展、業(yè)績不斷提高中，公司才能贏得更大的實際利益和持續(xù)發(fā)展的條件。

　　5、適應和滿足顧客多層次、多元化的需求，提供全方位的綜合服務，合理配置不同商品服務的結構。對物業(yè)功能、潛在價值的全面了解和對市場需求的準確判斷。

　　6、實現利潤目標、信譽目標和服務目標的統(tǒng)一。市場經濟條件下，利潤是企業(yè)運行的基本目的和生存最重要基礎。公司要通過理順各方關系和強化內部管理，保證各項收入及時足額地入賬，將費用及一些不可預測的損失降至最低限度，通過人的努力改變物業(yè)的價值，包括發(fā)揮潛在價值和物業(yè)升值。公司要在實施管理中鍛煉出一支優(yōu)秀的管理隊伍，實現企業(yè)服務、信譽及利潤的良性循環(huán)。

　　要搞好經營，關鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創(chuàng)新意識，同時應合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。

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