物業(yè)管理師輔導(dǎo)：招投標(biāo)的主要問(wèn)題和對(duì)策

　　在論述物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施招投標(biāo)的重要性及其意義的基礎(chǔ)上，分析了物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施過(guò)程中所面臨的主要問(wèn)題，并提出了提高認(rèn)識(shí)、明確準(zhǔn)入條件、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范程序及過(guò)程等解決問(wèn)題的對(duì)策措施。

　　在全行業(yè)內(nèi)推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，打破“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的壟斷局面，是建立完善的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理體制的必然趨勢(shì)。1999年5月24日在深圳召開(kāi)的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)明確指出“各地要盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)?！彪S著這種公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，對(duì)推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)主動(dòng)與市場(chǎng)接軌、降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)和實(shí)現(xiàn)全行業(yè)的資產(chǎn)重組、優(yōu)化必將帶來(lái)推動(dòng)作用。

　　一、物業(yè)管理招投標(biāo)的重要性及其意義

　　1、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)發(fā)育的必然要求在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)被推向市場(chǎng)前臺(tái)。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的應(yīng)當(dāng)是最大限度地獲取利潤(rùn)。目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模過(guò)小、經(jīng)濟(jì)效益差的問(wèn)題。究其原因，由于社會(huì)物管資源有限，物業(yè)管理企業(yè)過(guò)多、過(guò)濫，致使物業(yè)管理水平低下，政府的行政管理的手段難以扶優(yōu)扶強(qiáng)，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益所致。因此必須摒棄計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的物業(yè)市場(chǎng)管理模式，樹(shù)立“競(jìng)爭(zhēng)主體”的意識(shí)和角色定位，并以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)、高水平的管理和良好的企業(yè)信譽(yù)去獲取市場(chǎng)份額，企業(yè)才會(huì)有生命力。競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。物業(yè)管理水平和物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高，業(yè)主利益的滿(mǎn)足和保證，管理體制的創(chuàng)新都需要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。如今，物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在比管理水平、資金實(shí)力、管理規(guī)模的同時(shí)，已經(jīng)上升為在真正市場(chǎng)化運(yùn)作基礎(chǔ)上的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)。隨著物管市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入和深入發(fā)展，物業(yè)管理招投標(biāo)呼之欲出。只有通過(guò)招投標(biāo)才能真正體現(xiàn)公正、客觀的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要義，也才能真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則。

　　2、推進(jìn)全行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程的必然趨勢(shì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展極不平衡，尤其是在中西部地區(qū)由于其發(fā)展時(shí)間短，行為不夠規(guī)范，服務(wù)水平參差不齊，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，人們的物業(yè)管理消費(fèi)水平不高、消費(fèi)意識(shí)和觀念還未到位，使得這些地區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育緩慢。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，全國(guó)各地目前已初步形成了不少有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望能擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。如果不能保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的蔓延，對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。只有在公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中憑借自身的優(yōu)勢(shì)脫穎而出。物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，通過(guò)企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過(guò)相互間的競(jìng)爭(zhēng)交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)及其他企業(yè)共同進(jìn)步和提高。而招投標(biāo)的實(shí)行為行業(yè)內(nèi)綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)迅速成長(zhǎng)提供了更為有利的條件。

　　3、行業(yè)自身建設(shè)發(fā)展的需要我國(guó)加入WTO后，將與國(guó)際經(jīng)濟(jì)全面接軌，國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理理念、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理方式，將對(duì)國(guó)內(nèi)物管行業(yè)造成巨大的沖擊;同時(shí)，國(guó)外具有物管招投標(biāo)實(shí)力和技巧的企業(yè)也將成為國(guó)內(nèi)同行業(yè)的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以要想在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，政府主管部門(mén)必須在國(guó)門(mén)打開(kāi)之前全面規(guī)范和建立物管招投標(biāo)市場(chǎng)，讓國(guó)內(nèi)物管企業(yè)真正成為法人企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理是微利行業(yè)，企業(yè)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只有規(guī)模經(jīng)營(yíng)才能維持企業(yè)的生命力，只有加強(qiáng)企業(yè)的自我完善，才能接管更多的物業(yè)，才能經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。

　　4、保證服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)資信程度的基礎(chǔ)通過(guò)近幾年全國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)踐來(lái)看，許多地方物業(yè)管理招投標(biāo)的基本思路是根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標(biāo)物業(yè)，結(jié)合本企業(yè)的管理水平，策劃管理方案，細(xì)化各項(xiàng)組織實(shí)施步驟，提出服務(wù)質(zhì)量保證措施。而標(biāo)書(shū)的評(píng)定實(shí)際上是對(duì)管理服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，根據(jù)該企業(yè)以往開(kāi)展物業(yè)管理的住宅小區(qū)(大廈)的信譽(yù)調(diào)查，綜合評(píng)價(jià)中標(biāo)單位。服務(wù)及質(zhì)量是評(píng)價(jià)中標(biāo)單位的首選條件之一。在這種情況下，各物業(yè)管理企業(yè)要想中標(biāo)就必須對(duì)目標(biāo)物業(yè)服務(wù)管理考慮周到細(xì)微，制定措施，保證質(zhì)量。

　　另外，物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)時(shí)，也要開(kāi)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)，這對(duì)從事物業(yè)管理服務(wù)的各企業(yè)來(lái)講，起到了一個(gè)好的導(dǎo)向作用，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)就是要先評(píng)論服務(wù)質(zhì)量，所有參加競(jìng)標(biāo)企業(yè)必須認(rèn)真制定出目標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)方案、措施，否則就成為廢標(biāo)，而不能進(jìn)入第二輪競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)人來(lái)講，由于物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)化了服務(wù)意識(shí)，制定了各項(xiàng)服務(wù)管理措施，保證服務(wù)質(zhì)量，廣大業(yè)主(住用人)能感到滿(mǎn)意。所以，實(shí)施招投標(biāo)后，各物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)花大力氣去提高服務(wù)質(zhì)量以適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。

　　5、促進(jìn)專(zhuān)業(yè)化管理、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的條件物業(yè)管理企業(yè)生存必須依賴(lài)于經(jīng)營(yíng)收入的支撐，需要有一定面積的物業(yè)來(lái)保證經(jīng)費(fèi)來(lái)源，燃而投標(biāo)中價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，除了加強(qiáng)成本核算，控制各項(xiàng)支出之外，還需要提高企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化管理水平，通過(guò)規(guī)模促進(jìn)效益，通過(guò)管理提高效益，通過(guò)質(zhì)量保證效益。

　　在招投標(biāo)實(shí)施過(guò)程中，標(biāo)書(shū)就是企業(yè)實(shí)力的寫(xiě)照，評(píng)委通過(guò)標(biāo)書(shū)可以得知企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量、辦事效率。參與競(jìng)爭(zhēng)就是為了取得勝利，為了在物業(yè)管理市場(chǎng)中保持自已的優(yōu)勢(shì)，促使各個(gè)企業(yè)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)管理降低成本，在進(jìn)行管理服務(wù)過(guò)程中不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新、項(xiàng)目創(chuàng)新。競(jìng)爭(zhēng)一方面促進(jìn)管理水平的提高，因?yàn)楦倪M(jìn)和加強(qiáng)了管理，提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以獲得業(yè)主的認(rèn)可;競(jìng)爭(zhēng)也促進(jìn)了物業(yè)管理新方法和手段的推廣，從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　二、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要問(wèn)題

　　1、地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約就目前來(lái)說(shuō)，雖然有的物業(yè)管理公司憑借自身的實(shí)力和利用品牌影響力，經(jīng)過(guò)種種考核和答辯贏得了異地或多種類(lèi)型的物業(yè)管理權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)或發(fā)展商，從本地區(qū)或部門(mén)的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標(biāo)的物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作無(wú)法正常開(kāi)展，無(wú)奈被迫撤出。也有的物業(yè)招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。這樣，物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上演變成了局部性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此要想招投標(biāo)順利進(jìn)行，就必須打破這種瓶頸現(xiàn)象。

　　2、開(kāi)發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)增大招投標(biāo)難度到目前為止，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)還沒(méi)有作為一個(gè)真正的法人企業(yè)存在，其企業(yè)行為和活動(dòng)受到開(kāi)發(fā)商的約束。開(kāi)發(fā)商也從自身利益出發(fā)，將其自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業(yè)推向市場(chǎng)公開(kāi)招投標(biāo)。同時(shí)，處于自我保護(hù)需要，個(gè)別開(kāi)發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對(duì)外接管物業(yè)，這樣開(kāi)發(fā)建設(shè)與管理不分，必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。從隸屬開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司角度看，若不對(duì)外接管物業(yè)，不實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，而獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的物管公司由于受開(kāi)發(fā)商自我經(jīng)濟(jì)利益保護(hù)，致使公開(kāi)招投標(biāo)的物業(yè)管理市場(chǎng)資源有限影響企業(yè)發(fā)展。所以，要實(shí)行招投標(biāo)，當(dāng)務(wù)之急是做好建管分離和建管銜接。

　　(1)沒(méi)有統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性現(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)委托政府管理部門(mén)一起組織招標(biāo);或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織人員招標(biāo)。由于沒(méi)有統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理評(píng)價(jià)部門(mén)，對(duì)招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成等沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，也缺少公正機(jī)關(guān)和社會(huì)輿論的監(jiān)督，使招投標(biāo)運(yùn)作起來(lái)難度很大。

　　(2)物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全目前實(shí)施招投標(biāo)僅依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》來(lái)進(jìn)行具體操作，雖然某些城市已制定出《物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》，但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子，使競(jìng)爭(zhēng)者參與者無(wú)法可依，也無(wú)法對(duì)有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。

　　4、社會(huì)監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)物業(yè)與房地產(chǎn)有的物業(yè)管理公司不是靠品牌、實(shí)力和整體管理水平去投標(biāo)參與競(jìng)爭(zhēng)，而是通過(guò)走“門(mén)子”，找熟人，或利用上層關(guān)系，甚至送好處及通過(guò)其他不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉酶?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。

　　(2)“暗箱”交易某些物業(yè)招標(biāo)單位實(shí)際上早已內(nèi)定好了物業(yè)管理公司，但也打著公開(kāi)招標(biāo)的幌子，向其他管理公司進(jìn)行招標(biāo)作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商為了使自己看好或有特殊關(guān)系的物業(yè)管理公司能中標(biāo)，事前透露招投標(biāo)消息，并對(duì)競(jìng)標(biāo)的其它物業(yè)管理公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行限制?；蚶谜型稑?biāo)形式，騙取物業(yè)管理公司的投標(biāo)資料和管理方案。

　　(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定，不遵守行業(yè)“游戲規(guī)則”，以低于成本價(jià)參與競(jìng)爭(zhēng)。個(gè)別物業(yè)管理公司更是公開(kāi)表示，參與競(jìng)爭(zhēng)是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也要爭(zhēng)取把項(xiàng)目搶到手。也有的管理公司不顧自己的綜合實(shí)力，盲目擴(kuò)張，參與競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)和投訴不斷。

　　三、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)的對(duì)策措施

　　1、轉(zhuǎn)變和提高思想認(rèn)識(shí)物業(yè)與房地物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而目前通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)行物業(yè)委托管理的項(xiàng)目微乎其微。這其中最重要的原因就是各有關(guān)單位思想上缺乏統(tǒng)一認(rèn)識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目光首先是開(kāi)發(fā)商。前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，再加上國(guó)家有關(guān)法規(guī)不健全，許多隱含的問(wèn)題都沒(méi)有暴露出來(lái)。另外，住宅共用部位、共用設(shè)施的維修基金至今還沒(méi)有建立起來(lái)，物業(yè)公司完全靠開(kāi)發(fā)商的一點(diǎn)補(bǔ)助來(lái)維修房子。這一方面是怕房子不好賣(mài)而沒(méi)有向購(gòu)房者收取，另一方面就是開(kāi)發(fā)商自己還要解決一部分。如果實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)，問(wèn)題就會(huì)很快解決。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的空間已經(jīng)相當(dāng)小，因而，競(jìng)爭(zhēng)的主體自然就是相關(guān)的配套設(shè)施及售后服務(wù)。這樣，誰(shuí)解決了業(yè)主的后顧之憂(yōu)誰(shuí)就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。因此開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不能因眼前利益而抵制招投標(biāo)。

　　其次是物業(yè)管理公司。不管是轉(zhuǎn)制型的物業(yè)管理公司還是開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，都存在著職工素質(zhì)不高、專(zhuān)業(yè)能力不強(qiáng)的現(xiàn)象。由于長(zhǎng)期的補(bǔ)貼制使物業(yè)管理公司人員缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和應(yīng)變能力差。因此，物業(yè)管理公司大力加強(qiáng)人力資源開(kāi)發(fā)、不斷提高管理經(jīng)營(yíng)水平，是物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施的又一前提。

　　再次是政府職能部門(mén)。政府職能部門(mén)應(yīng)該在實(shí)施招投標(biāo)中統(tǒng)攬全局，既是物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的管理者、監(jiān)督者，又是建設(shè)者。政府應(yīng)主動(dòng)為招投標(biāo)明確方向、規(guī)范程序，并制訂相關(guān)法則、法規(guī)積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行。

　　最后是業(yè)主。業(yè)主普遍參與意識(shí)不強(qiáng)、維權(quán)意識(shí)淡薄，遇到問(wèn)題各自為陣，沒(méi)有統(tǒng)一的思想和行動(dòng)。又由于專(zhuān)業(yè)知識(shí)匾乏，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)程度不夠等原因而難以組織起一個(gè)起決定作用的業(yè)主委員會(huì)。這也制約著招投標(biāo)的順利實(shí)施。因此，業(yè)主必須提高思想認(rèn)識(shí)積極參與招投標(biāo)。

　　2、設(shè)定招投標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件為了減少對(duì)投標(biāo)企業(yè)的初審工作量，對(duì)于有較高管理要求的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)限定只有達(dá)到一定資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。今后在一些全國(guó)范圍內(nèi)的招投標(biāo)，甚至可以限定只有一級(jí)資質(zhì)企業(yè)才具備投標(biāo)資格。引導(dǎo)市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。

　　政府部門(mén)還應(yīng)當(dāng)采取必要措施，強(qiáng)制一定條件下的物業(yè)(新建物業(yè)達(dá)到一定規(guī)模的;由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司的)必須實(shí)行招投標(biāo)3、規(guī)范招投標(biāo)的程序、過(guò)程(1)準(zhǔn)確界定招投標(biāo)資格目前市場(chǎng)上主要是由開(kāi)發(fā)商、業(yè)委會(huì)或政府進(jìn)行招標(biāo)。在招標(biāo)方行為隨意性很大的情況下，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)該明確在哪種情況下應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行招標(biāo)。因?yàn)椴幻鞔_這一點(diǎn)的話(huà)，就容易造成壓價(jià)招標(biāo)、遺留問(wèn)題多，與原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)單位部門(mén)協(xié)調(diào)難度大等問(wèn)題。因此，為了避免這種情況的產(chǎn)生，在認(rèn)定由誰(shuí)來(lái)招標(biāo)時(shí)必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和主管部門(mén)對(duì)招投標(biāo)的具體要求來(lái)確定。

　　在當(dāng)前全國(guó)及各地缺乏招投標(biāo)規(guī)則、招投標(biāo)者，市場(chǎng)化程度不足，經(jīng)濟(jì)效益稍弱等情況下。應(yīng)確定采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)還是議標(biāo)方式，以使招投標(biāo)完善、規(guī)范?！　∧壳霸S多招投標(biāo)因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，因此，應(yīng)設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作，以避免政府行為與市場(chǎng)行為的混亂。同時(shí)，對(duì)于招投標(biāo)程序還應(yīng)明確以下事項(xiàng)：第一，物業(yè)管理招投標(biāo)必須事先到專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)備案，取得專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可方可進(jìn)行;第二，招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理招投標(biāo)標(biāo)書(shū)，推薦合格的物業(yè)管理企業(yè)參加招投標(biāo);第三，招投標(biāo)的開(kāi)標(biāo)和決策等重大事件的進(jìn)行必須有監(jiān)督機(jī)構(gòu)的參與，以維護(hù)“三公”原則。同時(shí)還應(yīng)邀請(qǐng)公正機(jī)關(guān)參與招投標(biāo)工作的全過(guò)程。

　　4、規(guī)避物業(yè)管理招標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

　　(1)積極培育和營(yíng)造物業(yè)管理招投標(biāo)的市場(chǎng)環(huán)境物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，重要前提是要具有公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)制。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)注意用市場(chǎng)觀念、市場(chǎng)機(jī)制來(lái)培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。打破地區(qū)保護(hù)和區(qū)域壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)制推向整個(gè)行業(yè)范圍，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶(hù)選擇合適的管理者提供較大的空間;并積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強(qiáng)綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實(shí)力進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，公正、公平地分享市場(chǎng)份額。

　　(2)盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)和配套實(shí)施細(xì)則在國(guó)家對(duì)此項(xiàng)法規(guī)正式出臺(tái)之前，各地政府主管部門(mén)應(yīng)事先制訂招投標(biāo)暫行辦法，明確一些 常規(guī)性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，用法規(guī)和制度來(lái)限制和約束不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，同時(shí)制約和保護(hù)法律主體雙方的權(quán)責(zé)利行為。

　　(3)建立招投標(biāo)良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序在整個(gè)招投標(biāo)過(guò)程中，不管是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都應(yīng)重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵法守紀(jì)、公平參與，建立良好的企業(yè)信譽(yù)，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，并將競(jìng)爭(zhēng)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的順利進(jìn)行。

更多內(nèi)容訪問(wèn)>> 物業(yè)管理師考試頻道     物業(yè)管理師考試論壇

?《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱和參考教材(補(bǔ)充修改內(nèi)容)的通知
?2009年物業(yè)管理師考試時(shí)間待定
?關(guān)于印發(fā)《暫行規(guī)定》等的通知
?2009年注冊(cè)物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠(yuǎn)程輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章！
?老師輔導(dǎo)視頻授課24小時(shí)不限時(shí)限地學(xué)習(xí)！