物業(yè)管理師輔導：物業(yè)管理的十大誤區(qū)(1)

　　隨著房屋建成和買房人入住的增加，物業(yè)管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會關(guān)注的焦點，要從根本上解決物業(yè)管理問題，首先要澄清思想認識上的十大誤區(qū)。

　　誤區(qū)一：物業(yè)管理=物業(yè)公司管理。

　　這種誤解與物業(yè)管理公司的名字有關(guān)，忽略了法律賦予物業(yè)主人的物權(quán)中所包涵的對物業(yè)管理的決定權(quán)，混淆了物業(yè)管理的主體。根據(jù)我國法律賦予公民對私人財產(chǎn)的權(quán)力，物業(yè)管理的正確定義應(yīng)該是：物業(yè)管理是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對物業(yè)的共用部位、設(shè)施、設(shè)備和共同事務(wù)進行管理的活動，該活動可通過委托依法設(shè)立的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實施。

　　換句話說：物業(yè)管理是業(yè)主們?yōu)榫S護共同利益所發(fā)生的一種行為，物業(yè)公司是為完成這種行為應(yīng)運而生的衍生物，通過物業(yè)公司對物業(yè)進行管理是業(yè)主進行管理活動所采取的一種手段。

　　我們只有首先對物業(yè)管理做出明確定義，清楚認識物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主對其房屋物業(yè)所有權(quán)派生出的一種權(quán)力，物業(yè)公司才能擺正自己的位置，業(yè)主才能正確認識繳納物業(yè)管理費的真正意義和目的，目前物業(yè)管理的各種糾紛才能找到徹底解決的出口。

　　誤區(qū)二，業(yè)主不是“上帝”，物業(yè)公司和業(yè)主不存在“主人”和“仆人”的關(guān)系。

　　“上帝”并不存在，商家把顧客稱為“上帝”，是商家對顧客地位的一種尊敬，他們理解自己的生存完全依賴顧客的認可。但是，目前非常奇怪的現(xiàn)象是作為商家之一的物業(yè)公司卻不肯承認自己的顧客或曰服務(wù)對象――業(yè)主為“上帝”，不肯承認自己在當今商業(yè)社會中扮演的真正角色。

　　筆者長期呼喚政府支持業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系是“主人”和“仆人”關(guān)系的論點，希望借此改變物業(yè)公司工作人員的傳統(tǒng)觀念，解決物業(yè)管理工作誰為誰服務(wù)的問題。但遺憾地是有不少人卻采用了錯位思維方式，用物業(yè)公司是“法人”，與業(yè)主合同確立的關(guān)系是“平等”關(guān)系來否定“主人”和“仆人”關(guān)系的論點，其實這些人的結(jié)論已經(jīng)改變了論題。

　　在法律上并不僅僅是“法人”具有平等地位，“自然人”同樣有平等地位，“法人”和“自然人”之間也一樣是平等的，我們常說的“法律面前人人平等”，這個“人”即包括“自然人”，也包括“法人”。家庭中的“保姆”與主人的關(guān)系是“自然人”之間的雇傭合約關(guān)系，小區(qū)的“主人”與物業(yè)公司的關(guān)系是“自然人”和“法人”之間的雇傭合約關(guān)系，這兩種關(guān)系同樣都是“平等”關(guān)系。為什么做“保姆”的從來不懷疑自己的“仆人”地位，而物業(yè)公司卻不肯承認自己的“仆人”地位呢?這是因為“保姆”比物業(yè)公司更清楚自己是干什么的!物業(yè)公司不想承認自己是業(yè)主雇傭的，是因為現(xiàn)實社會中物業(yè)公司基本上是房地產(chǎn)商的子公司，但是盡管如此，他們也無法回避自己是房屋出售前的最大業(yè)主――房地產(chǎn)商雇傭的這一事實，房地產(chǎn)商和物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)管理委托合同就是佐證。

　　正是由于物業(yè)公司不肯承認自己的真正地位，所以他們將業(yè)主交給他們管理的用于小區(qū)服務(wù)的費用當成自己公司可以隨便支配的自有資金胡亂使用，引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)管理費上的一系列糾紛。

　　誤區(qū)三：強調(diào)業(yè)主自治，并不是說這個小區(qū)里業(yè)主說了算。

　　對這種論調(diào)，筆者首先想反問一下在小區(qū)里究竟誰說了算呢?

　　房地產(chǎn)商說了算?如果房地產(chǎn)商已把房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給了買房人，他們在小區(qū)內(nèi)連“說”的權(quán)力都沒有了，何來“算”呢!

　　物業(yè)公司說了算?物業(yè)公司不是政府派出部門，在小區(qū)內(nèi)沒有任何產(chǎn)權(quán)，只是業(yè)主共同聘請來的“管家”，顯然他們也沒有說了算的本錢!

　　政府說了算，政府本身就是人民意志的代表，在商品房小區(qū)里就是業(yè)主意志的代表，在不影響其它小區(qū)合法權(quán)益時，政府對具體小區(qū)的任何指導和監(jiān)督都應(yīng)以該小區(qū)業(yè)主的共同利益為依歸。

　　因此，在小區(qū)里，只能業(yè)主說了算(這里的業(yè)主是指業(yè)主的群體，而不是業(yè)主的個體)，這是我國法律賦予業(yè)主的權(quán)力，任何人無法改變。物業(yè)公司可以不接受某個小區(qū)業(yè)主委員會的委托，但接受委托后，只能以業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移、而不能以自己的意志為轉(zhuǎn)移，物業(yè)公司的管理只能按業(yè)主委托中“說”的執(zhí)行，而不是自己想怎么“說”就怎么“說”，任何地方只能有一個中心，只能一方說了算。

　　目前，物業(yè)管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“房管所”年代，造成物業(yè)公司自認為自己的管理代表著政府，凌駕于業(yè)主之上，引發(fā)了和業(yè)主的沖突。

　　誤區(qū)四：買房人在買房時只重視房屋本身的價格，對物業(yè)管理的問題往往覺得等到入住以后再說，這為物業(yè)管理糾紛埋下了隱患。

　　這是一種顛倒是非的說法，以北京為例，目前絕大多數(shù)買房人對入住后的物業(yè)管理和要繳納的費用都非常重視，而是房地產(chǎn)商不肯在簽合同時向買房人出示《物業(yè)管理使用、管理、維修公約》(以下簡稱“公約”)。

　　雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產(chǎn)商領(lǐng)取預(yù)售許可證前先要通過“公約”的審查，并在簽購房合同時與買房人對“公約”進行約定，我在2001年年底擔任《北京青年報》精品樓盤評委時曾走訪了北京市的50個樓盤，卻僅有三個樓盤的房地產(chǎn)商肯向買房人出示“公約”。

　　物業(yè)公司在接受房地產(chǎn)商委托物業(yè)管理時，不是要求房地產(chǎn)商提供買房人簽署的“公約”才接手管理，而是拿著本應(yīng)房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙，脅迫業(yè)主接受自己的管理、繳納房地產(chǎn)商和自己私下約定的物業(yè)管理收費標準。

　　試想一個在脅迫情況下簽訂的協(xié)議本身就是無效協(xié)議，物業(yè)公司又如何使用這種無效協(xié)議要求買房人履行協(xié)議呢?物業(yè)管理的隱患不是買房人種下的，而是房地產(chǎn)商種下的，是物業(yè)公司自己種下的。

　　買房人就交鑰匙問題多次向有關(guān)部門反映，卻長期得不到解決，政府也應(yīng)徹底檢查一下有關(guān)規(guī)定為什么長期得不到貫徹執(zhí)行，執(zhí)行部門是否負有管理不善的責任。

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