物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)管理的十大誤區(qū)(2)

　　誤區(qū)五：業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，是因?yàn)闃I(yè)主的消費(fèi)觀念沒有轉(zhuǎn)變。

　　任何新生事物，人們都有一個(gè)認(rèn)識(shí)過程，從住公房到住私房確實(shí)也有消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變的過程。但人們對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)，而目前一些物業(yè)公司只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)卻恰恰影響了人們?cè)谶@方面的思想轉(zhuǎn)變。

　　物業(yè)公司雖然到處訴苦，說自己虧損嚴(yán)重，但卻又不肯按政府要求定期向業(yè)主公布帳目，在業(yè)主委員會(huì)決定更換物業(yè)公司后賴著不走，致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠(chéng)信和繳納的管理費(fèi)是否真正用于自己物業(yè)的管理上。物業(yè)公司剝奪了業(yè)主的知情權(quán)，又憑什么來質(zhì)疑業(yè)主不交費(fèi)呢?

　　誤區(qū)六：物業(yè)公司冤枉，大部分問題是代房地產(chǎn)商受過。

　　如果物業(yè)公司和房地產(chǎn)商有著裙帶關(guān)系，在物業(yè)管理的開始利用和房地產(chǎn)商的特殊關(guān)系(比如拿著本應(yīng)房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙)強(qiáng)迫業(yè)主做某些事情，就不能責(zé)怪業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)商的不滿發(fā)泄到物業(yè)公司身上，物業(yè)公司收了房地產(chǎn)商的錢，代房地產(chǎn)商承擔(dān)保修工作，房子出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，就不能說物業(yè)公司是代房地產(chǎn)商受過。物業(yè)公司接受了房地產(chǎn)商的委托，事先就有責(zé)任驗(yàn)收自己要管理的房屋和設(shè)備，也有保證這些房屋和設(shè)備正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)的責(zé)任，如果物業(yè)公司是受業(yè)主委員會(huì)委托接管小區(qū)物業(yè)管理，難道出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，能說物業(yè)公司是代業(yè)主委員會(huì)受過?

　　要想解決這個(gè)問題，不能指望業(yè)主自己去分清房地產(chǎn)商和物業(yè)公司的關(guān)系，而是物業(yè)公司要自己和房地產(chǎn)商劃清界線，不要在和業(yè)主打交道的開始，先給業(yè)主一個(gè)房地產(chǎn)商代言人的形相，同時(shí)對(duì)接受房地產(chǎn)商委托管理的項(xiàng)目先做好驗(yàn)收。

　　誤區(qū)七：不承認(rèn)房地產(chǎn)商發(fā)展的物業(yè)沒有賣出之前，也是業(yè)主。

　　持這種觀點(diǎn)的人不能正確認(rèn)識(shí)是不是業(yè)主，不取決于擁有房屋的目的，而在于有沒有房屋的產(chǎn)權(quán)?！皹I(yè)主”反映的是物權(quán)的概念，“業(yè)主”就是“物業(yè)的主人”。

　　搞清這個(gè)概念，我們才能明白第一份《業(yè)主公約》由房地產(chǎn)商制定，不是取決于它的義務(wù)，而是取決于它制定公約時(shí)是唯一業(yè)主的權(quán)力;第一份物業(yè)管理委托合同由房地產(chǎn)商和物業(yè)公司簽訂，同樣來源于房地產(chǎn)商開始作為唯一業(yè)主的權(quán)力。同樣，我們也能明確房地產(chǎn)商在房屋未賣出之前同樣要繳納物業(yè)管理費(fèi)，和其它業(yè)主履行同樣的公共義務(wù)。

　　房地產(chǎn)商在賣房時(shí)，把其對(duì)房屋的權(quán)力和義務(wù)同時(shí)也轉(zhuǎn)讓給了買房人，因此當(dāng)一個(gè)小區(qū)的買房人超過50%，業(yè)主組織起來后，買房人對(duì)物業(yè)的權(quán)力就超過了房地產(chǎn)商，需要時(shí)可以重新和物業(yè)公司簽訂委托管理合同或決定改聘其它物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，可以對(duì)業(yè)主公約按大多數(shù)業(yè)主的意愿進(jìn)行修改。

　　對(duì)于買房人，買房居住也不是唯一的目的，如果買房人買房是為了轉(zhuǎn)手或出租賺錢，在房屋轉(zhuǎn)手或出租前，同樣不能因?yàn)榭罩枚焕U納管理費(fèi)，在轉(zhuǎn)手和出租時(shí)也應(yīng)要求接手人和承租人接受公約的約束和物業(yè)公司的管理。業(yè)主對(duì)出租的房屋負(fù)有最終的責(zé)任和義務(wù)(例如：承租人不繳納物業(yè)管理費(fèi)，出租人有最終繳納的責(zé)任)。買受二手房的人在接收房屋權(quán)力的同時(shí)也接收了相應(yīng)的義務(wù)(遵守公約和接受物業(yè)公司管理)。

　　誤區(qū)八：房地產(chǎn)商和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理委托合同沒有到期，業(yè)主委員會(huì)不是簽字方，無權(quán)解除合同，否則，物業(yè)公司的前期投入會(huì)受損失，還會(huì)影響物業(yè)管理的穩(wěn)定。

　　有這種思想的人關(guān)鍵還是搞不清物業(yè)管理實(shí)際是業(yè)權(quán)的反映，不了解房地產(chǎn)商早期做為物業(yè)管理委托人是因?yàn)樗形飿I(yè)公司時(shí)物業(yè)的業(yè)權(quán)100%在它手里，它委托物業(yè)公司的身份不是房地產(chǎn)商，而是物業(yè)的業(yè)主。隨著房屋的銷售，房地產(chǎn)商的業(yè)權(quán)在不斷地減小，當(dāng)少過50%后，它就無權(quán)再代表物業(yè)的全體業(yè)主，房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司的合同應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)新的委托合同發(fā)出之日起自動(dòng)失效。

　　至于物業(yè)公司的損失和物業(yè)管理穩(wěn)定問題要從兩方面看：

　　第一，如果物業(yè)公司是房地產(chǎn)商臨時(shí)搭班子建的，不具備專業(yè)管理水平，一旦被所管物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)解聘，就會(huì)失業(yè)，前期投入的損失在所難免;如果物業(yè)公司是社會(huì)上的專業(yè)化公司，它生存的第一天靠的就是競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)它們來講是“東方不亮西方亮”，前期投入損失幾乎為零。

　　第二，一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的公司，絕不會(huì)輕言失敗，即使由于暫時(shí)失誤或業(yè)主不理解被解聘，他們一定會(huì)堅(jiān)守崗位，保持物業(yè)管理交接期的穩(wěn)定，因?yàn)樗鼈儓?jiān)信會(huì)“東山再起”，只有那些靠房地產(chǎn)商恩賜過活的物業(yè)公司才會(huì)“破罐破摔”。

　　要想物業(yè)管理事業(yè)能夠健康發(fā)展，政府就應(yīng)該促進(jìn)物業(yè)管理朝社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，對(duì)于破壞物業(yè)管理交接期穩(wěn)定的公司堅(jiān)決吊銷它的物業(yè)管理資格，而完全沒有必要消極地去保護(hù)這些“大浪淘沙”下來的公司。

　　誤區(qū)九：物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，需要企業(yè)的培訓(xùn)，逐步提高，業(yè)主不應(yīng)對(duì)物業(yè)公司要求過高。

　　這種論點(diǎn)的前提雖然正確，但決不意味著因此可以原諒一些物業(yè)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主交的物業(yè)管理費(fèi)不是給物業(yè)公司培訓(xùn)工作人員，提高服務(wù)質(zhì)量用的，物業(yè)公司只有具備與收費(fèi)相應(yīng)的水平時(shí)才能承擔(dān)物業(yè)管理工作，正如人們常說的“沒有金剛鉆，別攔瓷器活兒”。

　　目前物業(yè)管理的糾紛和業(yè)主的不交費(fèi)，其中一個(gè)直接原因就是有為數(shù)不少的物業(yè)公司即無自有資金，又缺少有質(zhì)素的物業(yè)管理人員臨時(shí)拼湊的。目前，社會(huì)上靠別人給啟動(dòng)資金、完全靠服務(wù)對(duì)象預(yù)交費(fèi)運(yùn)營(yíng)的公司恐怕除物業(yè)管理行業(yè)再難找到第二個(gè)行業(yè)。

　　令人費(fèi)解的是，持這種觀點(diǎn)的人卻整天喊著：“政府要給予物業(yè)管理企業(yè)一個(gè)大的支持和保護(hù)”，筆者真不知一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)要政府保護(hù)什么?在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，仍想整天躺在政府的懷里，在政府的庇護(hù)下不思進(jìn)取的企業(yè)，結(jié)果只有一個(gè)：被市場(chǎng)淘汰!

　　誤區(qū)十：過分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)原則，忽視政府對(duì)公共服務(wù)價(jià)格約束的作用和必要性，忽視人民的承受能力。

　　由于目前商品房的數(shù)量在社會(huì)上所占的比例有限，商品房的業(yè)主對(duì)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的橫向比較，不可避免地認(rèn)為自己繳納的費(fèi)用過高。因此，商品房小區(qū)的服務(wù)收費(fèi)雖理論上不能稱作公共服務(wù)收費(fèi)，屬于私人性質(zhì)，但這個(gè)觀念不是一朝一夕能夠轉(zhuǎn)變的，有待社會(huì)大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，在這個(gè)轉(zhuǎn)變完成之前，政府有關(guān)部門需要對(duì)住宅小區(qū)的各種收費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，而不能回避矛盾或推卸責(zé)任。

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