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　　物權(quán)法解釋?zhuān)旱诎耸粭l「建筑物及其附屬設(shè)施的管理」

　　第八十一條　業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

　　「解釋」本條是對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施管理的規(guī)定。

　　實(shí)踐中，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理主要有兩種形式：一是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理;二是業(yè)主自行管理。故本條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是指符合法律規(guī)定，依法向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的民事主體(市場(chǎng)主體)，包括物業(yè)公司以及向業(yè)主提供服務(wù)的其他組織。物業(yè)公司，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第八條規(guī)定，物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。

　　我國(guó)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理，有關(guān)部門(mén)對(duì)符合不同條件的企業(yè)授予不同的資質(zhì)等級(jí)。不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)只能依據(jù)自己的資質(zhì)水平承接不同的物業(yè)管理項(xiàng)目，例如，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。同時(shí)，國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)還制定了一系列的規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)公司的行為，如國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建筑部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等，因此，目前業(yè)主多選擇委托物業(yè)公司管理建筑物及其附屬設(shè)施。

　　對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理，除委托物業(yè)公司外，也有業(yè)主自行管理的。這主要發(fā)生在只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少的建筑區(qū)劃。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科技的進(jìn)步，建筑領(lǐng)域不斷出現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，建筑物及其附屬設(shè)施的科技含量也越來(lái)越高，管理更為復(fù)雜，業(yè)主自行管理有一定難度，所以還是提倡選擇專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理為好?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》第四條規(guī)定，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

　　通常情況下，一棟樓或者一個(gè)住宅小區(qū)建好后，就要對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理，但業(yè)主們是陸陸續(xù)續(xù)遷人居住的，業(yè)主大會(huì)尚未成立，不能及時(shí)委托物業(yè)管理公司。在這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：(1)管理項(xiàng)目;(2)管理內(nèi)容;(3)管理費(fèi)用;(4)雙方權(quán)利和義務(wù);(5)合同期限;(b)違約責(zé)任等。物業(yè)管理合同，應(yīng)當(dāng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位在銷(xiāo)售住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主明示前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會(huì)成立后，可以對(duì)建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。故本條第二款規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

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