物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關(guān)系

　　物權(quán)法解釋：第八十二條「物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關(guān)系」

　　第八十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　「解釋」本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關(guān)系的規(guī)定。

　　根據(jù)物權(quán)法第八十一條的規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的辦法、程序等，應(yīng)當(dāng)依據(jù)第七十六條的規(guī)定由業(yè)主共同決定。業(yè)主選好物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人后，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理合同，將自己對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的管理權(quán)利委托給選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。因此，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間是一種合同關(guān)系。

　　在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)將自己委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)限范圍、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等做出規(guī)定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主簽訂委托合同后，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)b物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理是否符合合同約定，涉及建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施能否正常有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑區(qū)劃內(nèi)的治安、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等許多方面，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，關(guān)系著社會(huì)的和諧與安定，因此，在履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司的義務(wù)有：扭)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營;(2)接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督;(3)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的監(jiān)督具體可以采取如下不同形式，如對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)、建議，查詢物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理的各種檔案材料。查詢物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)情況等。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督有利于其更好地向業(yè)主提供服務(wù)，履行好合同規(guī)定的義務(wù)。

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